O locatário pode votar na assembléia de condomínio?

A questão acerca da possibilidade ou não dos locatários votarem na assembleia do condomínio é dúvida recorrente e sua reposta não chega a ser um consenso.

A lei 4591/64 (lei do condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), em sua redação original, tratou da assembleia geral dos condôminos, nos artigos 24 a 27, sem, contudo, fazer qualquer referência à possibilidade de participação dos locatários nas assembleias.

Em 1991, a Lei nº 8245 alterou a redação do artigo 24 da Lei 4591/64, nos seguintes termos:

Art. 83. Ao art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4°:

"Art. 24................................

.....................

§ 4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.”

A alteração trazida pela Lei nº 8245 introduziu expressamente, no ordenamento jurídico, a possibilidade de participação e voto dos locatários nas assembleias, desde que: (i) a matéria discutida fosse referente às despesas ordinárias do condomínio; (ii) que o condômino locador não estivesse presente à assembleia.

Posteriormente, a Lei 9.267/1996 deu nova redação ao § 4º do art. 24 da Lei nº 4.591/64:

Art. 1º O § 4º do art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, acrescido pelo art. 83 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 24. .................

§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”.

Houve, portanto, uma ampliação do direito de voto dos locatários, tendo em vista que o mesmo passou a exercer tal direito em todas as matérias de interesse do condomínio, exceto naquelas que envolvessem as despesas extraordinárias. Pela redação anterior, vale lembrar, o direito de voto do locatário estava restrito às despesas ordinárias.

Atualmente, o condomínio edilício é regido pelas regras do novo Código Civil (artigos 1.331 a 1.358) e, especificamente sobre a assembleia dos condôminos (artigos 1.347 a 1356), no título “da Administração do Condomínio”.

Cabe aqui, todavia, um parêntese. A polêmica acerca da possibilidade ou impossibilidade do voto do locatário gravita basicamente sobre um ponto: com a entrada em vigor do novo Código Civil houve a revogação do § 4º do art. 24 da Lei nº 4.591/64?

Entendem alguns estudiosos do direito que o Código Civil não revogou integralmente (em termos mais exatos, não derrogou) a parte da lei 4591/64 que regulava o condomínio.

Argumentam que o artigo 2.045 do Código Civil não fez referência à Lei 4.591/64, ou seja, não a revogou expressamente. Assim sendo, somente os artigos incompatíveis com as novas disposições do Código Civil estariam revogados.

Nesse sentido, a opinião de Hélio Lobo Júnior:

Com o novo Código Civil, aparentemente teria havido revogação da Lei 4.591/64, pelo menos em sua parte inicial. Há quem afirme que ocorreu a revogação tácita (Revista dos Advogados 68/61). Essa assertiva, porém, não parece correta. A revogação ocorreu apenas na parte que conflita com as disposições do novo Código Civil. [...]. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei 4591/64 (LOBO JÚNIOR apud SARMENTO FILHO, 2006)

Nessa linha de raciocínio, poderia até mesmo ser defensável o entendimento de que, não sendo o § 4º,doartigo 24, da Lei 4.591/64 conflitante com os termos do Código Civil, o locatário permaneceria com a prerrogativa de votar nas assembleias, desde que as matérias não envolvessem despesas extraordinárias do condomínio e que o condômino não estivesse presente.

Esse é o entendimento de José Fernando Lutz Coelho: 

O locatário, em caso de não comparecimento do condômino-locador, poderá votar, não se tratando de despesas extraordinárias, que são aquelas elencadas no art. 22, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, com fundamento legal viabilizado pelo art. 24, § 4º, da Lei 4.591/64 (LUTZ COELHO, 2006, p. 44)

Todavia, respeitando as opiniões em contrário, entendemos não prevalecer referida interpretação. Filiamo-nos à corrente que entende que o novo Código Civil derrogou os artigos 1º a 27º da Lei nº 4.591/64, permanecendo em vigor tão somente os artigos que tratam da incorporação imobiliária (art. 28 e seguintes).

Tal afirmação é fundamentada pelo § 1o do art. 2° da Lei de Introdução ao Código Civil, que dispõe:

§ 1o A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.

Tendo o novo Código Civil avocado para si o regramento sobre o condomínio edilício e estando a matéria integralmente disposta na nova legislação, nos parece de fácil percepção que o § 4º do art. 24 da Lei nº 4.591/64 foi revogado. 

Nesse contexto, os dizeres de Silvio de Salvo Venosa

O novo Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio edilício, revogando, em princípio, essa matéria na Lei n. 4.591/64, mas mantém em vigência a parte relativa às incorporações.(VENOSA, 2003, p. 288)

No mesmo sentido, o entendimento de Marco Aurélio S.Viana:

a lei nº 4591/64 perde eficácia, em parte, prejudicadas que ficam as disposições que ela continha a respeito do condomínio edilício, Título I, artigos 1º a 27, por força do comando do art. 2º, § 1º, da Lei de Introdução ao Código Civil, pois este, como lei posterior, regula inteiramente a matéria que estava na lei especial. Continuam em vigor as disposições pertinentes às incorporações imobiliárias. (VIANA, 2009, p. 4)

Concluímos, citando os ensinamentos de Élcio Nacur Rezende: 

Destarte, o microssistema Condomínio Edilício, dantes regido pela Lei n. 4591/64, passou a estar contido no macrossistema regido pelo Código Civil, sendo regulado por uma lei de alcance infinitamente maior, pois que regula vários outros institutos do Direito Civil(REZENDE, 2005, p. 16) 

Encontramos outro argumento favorável a esse posicionamento no inc IV do art. 7º da Lei Complementar nº 95 de 26 de fevereiro de 1998 que determina:

IV – o mesmo assunto não poderá ser disciplinado por mais de uma lei, exceto quando a subseqüente se destine a complementar lei básica, vinculando-se a esta por remissão expressa. 

Estando, pois, o condomínio edilício submetido a nova regulamentação, desaparece integralmente a lei anterior que tratava do mesmo assunto. 

Feito esse parêntese, retornamos à pergunta título desse trabalho, agora sob a luz do Código Civil: pode o locatário votar na assembleia? 

Entendemos que a resposta a esse questionamento seria negativa. A supressão do texto da lei que conferia ao locatário tal direito, sem artigo correspondente na nova legislação, a nosso ver, retira-lhe a possibilidade de participação e voto nas assembleias. 

Ademais, preceitua o artigo 1.335, III do Código Civil que: 

São direitos dos condôminos: [...] III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite (grifo nosso)

Pela leitura do artigo acima transcrito, concluímos que somente ao condômino (e a eles equiparados pela lei civil) foi concedido o direito de voto nas assembleias.

Corroborando nosso entendimento, Marco Aurélio S.Viana :

o direito de voto será exercido pelo condômino. O locatário dela (assembléia geral) não participa e nem vota, porque não há, no Código Civil, dispositivo como o que estava na Lei n. 4.591/64, art.24, § 4º (VIANA, 2009, p. 50)

A jurisprudência pátria também já se manifestou nesse sentido: 

Ademais, a previsão de direito de voto para os locatários restringir-se-ia a despesas não extraordinárias e à ausência do condômino-locador na assembléia, o que não é o caso dos autos. De toda sorte, tal permissivo perdeu supedâneo legal com a revogação do art. 24, §4º, da Lei 4.591/64, pelo Novo Código Civil. 

Concluímos, portanto, que o locatário não tem direito de voto nas assembleias, por considerarmos ter sido essa a intenção do legislador, ao suprimir do novo texto legal, o dispositivo que permitia ao locatário o exercício de tal direito. 

Tal vedação, obviamente, não se aplica nos casos em que o locatário estiver representando o condômino na assembleia desde que, devidamente constituído. 

 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

SARMENTO FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira. Condomínio edilício tendo o solo como única área comum, São Paulo, 10/12/2003. Disponível em Acessado em: 23/04/2009.

LUTZ COELHO, José Fernando. Condomínio Edilício. Porto Alegre: Livraria do Advogado Editora. 2006. 

REZENDE, Elcio Nacur. Condomínio em edifícios. Belo Horizonte: Del Rey, 2005.

RIO DE JANEIRO. Tribunal de Justiça. Apelação n° 2008.001.34880. Ação Anulatória de Assembléia Condominial. Ausência de Impugnação dos fatos articulados na inicial. Apelante: João Cabral. Apelado: Condomínio do Edifício Solar dos Mananciais. Dês. Suimei Meira Cavalieri. Sexta Câmara Cível. Julgamento: 24/09/2008. Disponível em <http://srv85.tj.rj.gov.br/ConsultaDocGedWeb/faces/ResourceLoader.jsp?idDocumento=000383C147C42CCB1D0D5A12D562E24E692542C402105834> Acessado em 17/04/2009. 

VIANA, Marco Aurélio S. Manual do Condomínio Edilício. Rio de Janeiro: Forense, 2009. 

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. São Paulo: Atlas, 2003, v.5.

Data de elaboração: abril/2009