Quais cautelas devem ser tomadas tanto na hora de adquirir um imóvel na planta quanto no decorrer de sua construção?

                                                                             Muitas vezes, adquirir um imóvel na planta é um sonho de uma vida inteira, mas que pode ser frustrado se algumas cautelas não forem tomadas. O comprador não deve se deixar levar somente pela beleza do empreendimento ou pelo nome da construtora, ele deve, principalmente, entender algumas questões antes de fechar o negócio.

A aquisição de um apartamento na fase de lançamento, ou seja, na planta, muito comum no atual mercado imobiliário, representa razoável risco, especialmente quando o comprador não tem muita afinidade com a documentação imobiliária. O primeiro passo será o de avaliar a idoneidade da incorporadora, procurando saber de sua atuação junto aos outros prédios construídos e vendidos e de preferência já entregues.

1) A importância da pesquisa

A aquisição deste tipo de imóvel requer uma pesquisa criteriosa por parte do comprador. Isso porque, o imóvel ainda será construído, correndo o comprador o risco de enfrentar diversos problemas, tais como: demora na entrega; posterior alteração da metragem dos cômodos; embargo da obra por irregularidades junto à Prefeitura (documentação deficiente, falta de segurança, etc.); incidência de índices de reajustes não previstos em contrato; padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, entre outras coisas.

Com efeito, é importante o comprador analisar todas as questões contratuais antes de adquirir o tão sonhado imóvel, ater-se ao prazo de entrega das obras, verificar se a incorporadora será a mesma do início ao fim do empreendimento, observar se a mesma incorporadora optará pelo regime de patrimônio de afetação, que é aquele pelo qual o terreno e as benfeitorias que serão objeto de construção ficam mantidos separados do seu patrimônio.

Além disso, o comprador deve questionar junto à incorporadora o regime de construção que será por ela adotado, não se esquecendo de que se for por empreitada, o preço será fechado, mas sujeito a reajustes, e se por administração (também conhecido como preço de custo), o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes, havendo ainda o acréscimo de um valor à título de taxa de administração.

Como se vê, todo cuidado é pouco, e o comprador ainda deve se lembrar que a compra e venda de imóvel, até mesmo na planta, é típico contrato regulado pelo direito do consumidor, que se diferencia da compra e venda civil e mercantil, de modo que ocorrendo algum problema ele, independentemente de qual seja a espécie de empreendimento, poderá se valer da proteção que lhe oferece o Código de Defesa do Consumidor (CDC - Lei 8.078/90).

2) A regularidade da construção

É imprescindível o comprador checar no Cartório de Registro de Imóveis se a incorporação foi devidamente registrada na matrícula do imóvel, pois sem o registro do empreendimento imobiliário não será permitido fazer nenhum tipo de negócio, especialmente a comercialização de unidades autônomas (apartamentos), sob pena de configuração do delito de contravenção penal relativo à economia popular prevista no artigo 66, inciso I, da Lei 4.591/64 (Lei de Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias).

Também se deve pedir uma cópia do memorial de incorporação da obra, e caso o corretor diga que a construção ainda não o possui, recomenda-se, ante a essa grave irregularidade, a desistência imediata da aquisição do imóvel na planta.

Tanto o memorial de incorporação como memorial descritivo do imóvel devem ser descritos de maneira bem minuciosa pela incorporadora, e é preciso prestar muita atenção nesses dois itens, pois é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores, mas apenas esses memoriais é que oferecem a dimensão real do imóvel que se está adquirindo.

Ademais, deve-se tomar conhecimento: (i) da situação de aprovação do projeto de construção junto à prefeitura local; (ii) se a planta, áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura; (iii) se o terreno objeto da construção possui algum ônus; e (iv) se há prazo de carência no memorial de incorporação, pois esse prazo outorgará poderes ao incorporador para desistir do empreendimento. (Artigo 34 da Lei 4.591/64).

3) A desistência do negócio pelo comprador

Nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) considera nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento do consumidor (comprador), pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Logo, o comprador que desistir do negócio, após já ter pago diversas prestações, não pode, em razão da proteção que o CDC lhe confere, sofrer a perda total delas.

4) O início da cobrança do condomínio

A cobrança de condomínio não pode ser vinculada ao habite-se. O adquirente só pode ser cobrado a partir da entrega das chaves, a não ser que o atraso esteja relacionado com algum problema na documentação a ser entregue pelo consumidor que dificulte a assinatura do financiamento.

5) A cobrança de taxa de assistência jurídica e interveniência (financiamento por banco diverso do indicado pela construtora)

Não podem ser cobradas tais verbas. A cobrança de taxa de Interveniência configura venda casada e é vedada pelo artigo 39, inciso I do Código de Defesa do Consumidor. Já a taxa de assistência jurídica, só pode ser cobrada se solicitada pelo consumidor.

6) O atraso na entrega do imóvel

Algumas incorporadoras se reservam o direito de atrasar a obra em até 180 (cento e oitenta) dias. Ocorre que esse ato é abusivo, salvo quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado.

No atraso, o consumidor pode pleitear danos materiais decorrentes de despesas de locação até a efetiva entrega do apartamento, ou ainda, de todos os valores que poderia ter recebido de aluguel do bem se não houvesse atraso na sua entrega, e até mesmo danos morais.

Para se ter uma ideia, a indenização por danos materiais, na modalidade lucros cessantes, é de aproximadamente 1% (um por cento) do valor do bem por mês.

7) Entrega das chaves/financiamento

Após adquirir o imóvel na planta e já na fase de entrega das chaves, o consumidor (adquirente) poderá quitar o saldo devedor diretamente com a incorporadora, ou optar pelo financiamento bancário.

Caso opte pelo financiamento, o comprador deve, antes ainda da entrega das chaves e vistoria do imóvel, verificar se a incorporadora detém o certificado de expedição do auto de conclusão (habite-se), pois só há a liberação do financiamento pela instituição bancária com a existência do habite-se, documento esse que atesta a condição de moradia do imóvel pelo corpo de bombeiros.

Além disso, o comprador deve se informar sobre quem é responsável pelo pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento, identificar o nome do agente financeiro, quais as condições e prazos de pagamento, e a forma de correção das prestações.

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Renata Pitta Machado (renatapitta@dezontiniadvogados.com.br), advogada e sócia do escritório Dezontini Sociedade de Advogados (www.dezontiniadvogados.com.br), especialista em Direito Imobiliário.

Elaborado em setembro/2013