Comentários à Usucapião Ordinária: Um Exame do Tema à luz da Legislação Civil

Resumo: O artigo em comento objetiva estabelecer uma análise da usucapião, em sua modalidade ordinária, utilizando, para tanto, os entendimentos doutrinários acerca do tema, em conjunção com legislação vigente. Um dos aspectos mais proeminente do Direito, enquanto ciência, está intimamente atrelado ao seu progressivo e constante aspecto de mutabilidade, albergando em seu âmago as carências da sociedade, as realidades fática que possuem o condão de motivar a renovação do sedimento normativo. Neste aspecto, cuida salientar que o instituto civil da usucapião rememora à Lei das Doze Tábuas, de 455 antes de Cristo, sendo um instrumento direcionado para a aquisição da propriedade, quer seja de bens móveis, quer seja de bens imóveis. Para tanto, o único requisito observado concernia à posse continuada por um (annus) ou dois anos (biennun). A partir de tais ideários, a pesquisa desenvolvida está assentada no método de revisão bibliográfica, conjugado, no decorrer do artigo, da legislação nacional pertinente, com vistas a esmiuçar os requisitos enumerados.

Palavras-chaves: Usucapião Ordinária. Aquisição Originária. Código Civil.

Sumário: 1 Considerações Iniciais; 2 Usucapião: Abordagem Histórica; 3 Usucapião: Abordagem Conceitual do Tema; 4 Comentários à Usucapião Ordinária: Um Exame do Tema à luz da Legislação Civil

1 Considerações Iniciais

Em linhas inaugurais, ao se dispensar uma análise ao tema central do presente, necessário se faz examinar a Ciência Jurídica, assim como suas múltiplas e distintas ramificações, a partir de um viés norteado pelas relevantes modificações que passaram a permear o seu arcabouço teórico-doutrinário, bem como seu sedimento normativo. Nesta perspectiva, valorando os aspectos característicos de mutabilidade que passaram a emoldurar o Direito, é plenamente possível grifar que não subsiste a visão na qual a ciência ora aludida era algo pétreo e estanque, indiferente à gama de situações produzidas pela coletividade, enquanto elemento de convívio entre o ser humano. Como resultante do acinzelado, infere que não mais vigota a imutabilidade dos cânones que outrora orientavam o Direito, o aspecto estanque é achatado pelos anseios e carências vivenciados pela sociedade.

Ainda nessa trilha de exposição, “é cogente a necessidade de adotar como prisma de avaliação o brocardo jurídico -Ubi societas, ibi jus-, ou seja, -Onde está a sociedade, está o Direito-, tornando explícita e cristalina a relação de interdependência que esse binômio mantém”[1]. Com efeito, a utilização da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, como axioma maior de sustentação é mecanismo proeminente, quando se tem, como objeto de ambição, a adequação do texto genérico e abstrato das normas, que integrem o arcabouço pátrio, às nuances e complexidades que influenciam a realidade moderna. Ao lado disso, há que se citar o voto magistral proferido pelo Ministro Eros Grau, ao apreciar a Ação de Descumprimento de Preceito Fundamental Nº. 46/DF, “o direito é um organismo vivo, peculiar porém porque não envelhece, nem permanece jovem, pois é contemporâneo à realidade. O direito é um dinamismo. Essa, a sua força, o seu fascínio, a sua beleza”[2]. Com grossos traços e cores fortes, prossegue o eminente Ministro Eros Grau abordando que:

É do presente, na vida real, que se toma as forças que lhe conferem vida. E a realidade social é o presente; o presente é vida --- e vida é movimento. Assim, o significado válidos dos textos é variável no tempo e no espaço, histórica e culturalmente. A interpretação do direito não é mera dedução dele, mas sim processo de contínua adaptação de seus textos normativos à realidade e seus conflitos[3].

Como bem pontuado, o fascínio da Ciência Jurídica jaz, justamente, na constante e imprescindível mutabilidade que apresenta, decorrente do  dinamismo que reverbera na  sociedade e  orienta  a  aplicação  dos Diplomas Legais e os institutos jurídicos neles consagrados. Ao lado do esposado, quadra negritar que a visão pós-positivista que passou a permear o Direito, ofertou, por via de consequência, uma rotunda independência dos estudiosos e profissionais da Ciência Jurídica. Por necessário, há que se citar o entendimento de Verdan, “esta doutrina é o ponto culminante de uma progressiva evolução acerca do valor atribuído aos princípios em face da legislação”[4]. Destarte, a partir de uma análise profunda de sustentáculos, infere-se que o ponto central da corrente pós-positivista cinge-se à valoração da robusta tábua principiológica que Direito e, por conseguinte, o arcabouço normativo passando a figurar, nesta tela, como normas de cunho vinculante, flâmulas hasteadas a serem adotadas na aplicação e interpretação do conteúdo das leis. Gize-se a brilhante manifestação apresentada pelo Ministro Marco Aurélio, que, ao abordar acerca das linhas interpretativas que devem orientar a aplicação da Constituição Cidadã, expôs:

Nessa linha de entendimento é que se torna necessário salientar que a missão do Supremo, a quem compete, repita-se, a guarda da Constituição, é precipuamente a de zelar pela interpretação que se conceda à Carta a maior eficácia possível, diante da realidade circundante. Dessa forma, urge o resgate da interpretação constitucional, para que se evolua de uma interpretação retrospectiva e alheia às transformações sociais, passando-se a realizar a interpretação que aproveite o passado, não para repeti-lo, mas para captar de sua essência lições para a posteridade. O horizonte histórico deve servir como fase na realização da compreensão do intérprete[5].

Nesta toada, os princípios jurídicos são erigidos à condição de elementos que trazem em seu âmago a propriedade de oferecer uma abrangência ampla, contemplando, de maneira única, as diversas espécies normativas que integram o ordenamento pátrio. Em razão do esposado, tais mandamentos passam a figurar como supernormas, isto é, “preceitos que exprimem valor e, por tal fato, são como pontos de referências para as demais, que desdobram de seu conteúdo”[6]. Percebe-se, a partir da teoria em testilha, que os dogmas jurídicos são desfraldados como verdadeiros pilares sobre os quais o arcabouço teórico que compõe o Direito se estrutura, segundo a brilhante exposição de Tovar[7]. Por óbvio, essa concepção deve ser estendida a interpretação das normas que dão substrato de edificação à ramificação Civilista da Ciência Jurídica, mormente o princípio da função social da propriedade, no que pertine ao instituto da usucapião e seus múltiplos desdobramentos. Trata-se, portanto, de assentar uma ótica analítica influenciada robustamente pela extensão dos princípios jurídicos, os quais, corriqueiramente, têm o condão de permitir a adequação da norma abstrata a situações concretas, assegurando, desta feita, a contemporaneidade do ordenamento jurídico.

2 Usucapião: Abordagem Histórica

In primo loco, cuida argumentar que o instituto civil da usucapião rememora q Lei das Doze Tábuas, de 455 antes de Cristo, como bem anota Farias & Rosenvald[8], afigurando-se como instrumento empregado para a aquisição da propriedade, quer seja de bens móveis, quer seja de bens imóveis. Para tanto, o único requisito observado implicava na posse continuada por um (annus) ou dois anos (biennun). O primeiro prazo era destinado a móveis e outros direitos (coeterum rerum), ao passo que o segundo prazo era aplicado aos imóveis (fundi)[9].  Nesta trilha, guarda harmonia como o expendido os ensinamentos de Madeira, ao lecionar sobre a Sexta Tábua, dicciona que “além de diversas outras disposições, estabelece tal tábua o prazo de dois anos para usucapir bens imóveis e de um ano para o usucapião de bens móveis (VI.5)” [10].

Com efeito, há que se salientar que, durante o período da vigência da Doze Tábuas Romanas, a aquisição da propriedade estava restrita aos cidadãos romanos, ou seja, “somente o cidadão romano podia adquirir a propriedade; somente o solo romano podia ser seu objeto, uma vez que a dominação nacionalizava a terra conquistada”[11]. Com o passar dos séculos, as fronteiras do Império Romano são expandidas, quando começa a se observar o alargamento da possibilidade de usucapir, vez que o possuidor peregrino, passam a ter acesso ao instituto em comento, o qual passa a figurar como uma espécie de prescrição.

Desta feita, vislumbra-se um instrumento de exceção (excepitio), cujo pilar de sustentação tange à posse por longo tempo da coisa, atentando-se para os prazos de 10 (dez) e 20 (vinte) anos. Neste sentido, “o legítimo dono não mais teria acesso à posse se fosse negligente por longo prazo, mas a exceção de prescrição não implicava perda da propriedade”[12]. Assim, ainda que o peregrino pudesse valer-se da exceção, o que já se revelava um avanço no pensamento da época no que pertine à concepção de cidadão e peregrino/estrangeiro, esta não tinha o condão de retirar o domínio do proprietário negligente. Neste sentido, oportunamente, Ferreira destaca:

Os dois institutos (usucapio e praescriptio) passaram a coexistir. O primeiro só vigorou para os peregrinos e também quanto aos imóveis provinciais a partir de 212; o segundo (longi temporis) teve vigência desde o ano de 199, sendo que a diferença entre ambos era quanto ao prazo – ano e biênio para a usucapio, dez anos (para os presentes – inter praesentes) e vinte anos (para ausentes – inter absentes) para a praescriptio. O prazo foi aumentado devido à grande extensão do império romano. Essa prescrição de longo tempo foi estendida aos imóveis provinciais e coisas móveis, e constituía um meio de defesa processual – praescriptio, isto é, uma prescrição extinta da ação reivindicatória[13].

Justiniano, em 528 depois de Cristo, funde em um único instituto a usucapio e a praescriptio, vez que, em decorrência a própria evolução do Direito Romano e dos instrumentos ora aludidos, não mais se observava diferenças entre a propriedade civil (objeto da usucapio) e a pretoriana (passível de praescriptio).  Houve, a partir das ponderações estruturadas, a unificação dos institutos em um único, denominado usucapião, possibilitando ao possuidor de longo tempo (longi temporis) a utilização ação de cunho reivindicatório, com o escopo de obter a propriedade e não uma mera a exceção, contrapondo-se ao que ocorria no instituto da praescriptio. Em decorrência da evolução do Direito Romano, constata-se que a usucapião, de maneira simultânea, se converteu em modo de perda e aquisição de propriedade, razão pela qual é chamada de “prescrição aquisitiva”. Logo, em razão da fusão dos institutos, verifica-se que a praescriptio passa a se desdobrar em dois instrumentos distintos: a primeira de caráter geral destinada a extinguir todas as ações e a segunda, um modo de adquirir, representado pela antiga usucapião. Ambas as instituições do mesmo elemento: a ação prolongada do tempo. Trata-se de instituto que passou a gozar de rotunda relevância no Direito.

3 Usucapião: Abordagem Conceitual do Tema

Com o escopo de sedimentar as bases sólidas acerca do instituto em estudo, quadra trazer à baila as noções conceituais, doutrinariamente, estruturadas acerca da usucapião. Pois bem, como se infere dos argumentos algures apresentados, o instituto da usucapião afigura-se como instrumento que tem o condão de dar azo à aquisição da propriedade, em razão da posse continuada, no decorrer de determinado defluxo de tempo, sendo, para tanto, imprescindível a observação dos requisitos acinzelados pelo arcabouço  jurídico pátrio.  Complementando tal ótica, pode-se destacar, com grossos traços, que a prescrição configura modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais. Em substrato similar, leciona Rodrigues que a usucapião é “modo originário de aquisição de domínio, através da posse mansa e pacífica, por determinado espaço de tempo, fixado na lei”[14] (usucapio est adjectio dominii per continuationem possessionis temporis lege definit).

Faz-se mister avençar  que  para  a  substancialização  da  usucapião,  é imprescindível a conjugação de determinados, que abrangem tanto às pessoas a quem o instituto da usucapião importa, às coisas em que a usucapião pode incidir quanto à forma que a mesma se constituirá. Destarte, denotam-se três categorias distintas em que os mencionados requisitos podem ser albergados, quais sejam: pessoais, reais e formais. No que concernem aos requisitos pessoais, segundo os dizeres de Orlando Gomes[15], os requisitos pessoais são exigências relativas à pessoa do possuidor (usucapiente) que ambiciona adquirir a coisa através da usucapião, bem como do proprietário, que, em decorrência da aquisição da propriedade pelo usucapiente, perde a sua. Ab initio, revela-se importante destacar que o adquirente da propriedade, através da usucapião, seja considerado capaz e detenha qualidade para adquiri-la de tal forma.

Por oportuno, há que se registrar que por se tratar de uma prescrição aquisitiva, logo, aplicam-se ao instituto em comento as mesmas causas impeditivas e suspensivas da prescrição, entalhadas nos artigos 197 e 198, ambos da Lei Nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002[16], que institui o Código Civil. Deste modo, “não correndo a prescrição entre ascendentes e descentes, entre marido e mulher, entre incapazes e seus representantes, nenhum deles pode adquirir bem do outro por usucapião”[17]. Vale registrar que, uma vez dissolvida a sociedade conjugal e terminado o poder familiar, os prazos têm início e passam a ser contados. Em relação àquele que sofre os efeitos decorrentes da prescrição aquisitiva, não se infere nas normas pátrias qualquer exigência relativa à capacidade, bastando, tão-somente, que seja proprietária da coisa hábil (res habilis) de ser usucapida. Há que se registrar, neste ponto, que os incapazes podem sofrer os efeitos decorrentes da usucapião, vez que cabe àqueles que os representam impedir a ocorrência. Farias & Rosenvald não coadunam com tal entendimento, para tanto, expõem que “da mesma forma ninguém poderá usucapir um bem de titularidade do menor de 16 anos de idade ou de pessoa sob regime de curatela”[18].

Em se de requisitos reais, quadra salientar que, neste item, atrelam-se às coisas e direitos suscetíveis de serem usucapidos, pois há direitos e coisas que a prescrição aquisitiva não incide. Assim, há certos bens que são eivados de imprescritibilidade, a exemplo dos bens públicos, ou seja, aqueles pertencentes a pessoas jurídicas de direito público interno. “Quanto aos bens dominiais, não se admite sejam adquiridos por usucapião, embora suscetíveis de aquisição por outros modos”[19]. Quadra destacar que a prescrição aquisitiva incide apenas nos direitos reais que recaem sobre coisas prescritíveis. Consoante aduz Farias & Rosenvald, “somente os direitos reais que recaiam em coisas usucapíveis poderão ser obtidos por este modo de aquisição originário (seja a título de propriedade, servidão, enfiteuse, usufruto, uso e habitação” [20].

Os denominados requisitos formais da usucapião são responsáveis por atribuir a fisionomia característica da prescrição aquisitiva, oscilando de acordo com os lapsos temporais estabelecidos nos dispositivos legais. Todavia, independentemente da espécie de usucapião, é pungente a necessidade de dois requisitos, a saber: a posse (possessionis) e o lapso temporal (tempus). Aos que se caracterizam pela duração mais curta, exige-se, ainda, a boa-fé (bona fides) e o justo título. A posse ensejadora da usucapião deve ser exercida com animus domini, sendo considerada como o mais importante de seus requisitos, vez que atua como base de sustentação do próprio instituto. Nesse sentido, valiosa é a lição de Orlando Gomes, em especial, quando acrescenta, em relação ao tema em construção, com bastante propriedade, que:

A posse que conduz à Usucapião, deve ser exercida com animus domini, mansa e pacificamente, contínua e publicamente.  a) O  animus  domini precisa ser frisado para, de logo, afastar a possibilidade de Usucapião dos fâmulos da posse. [...] Necessário, por conseguinte, que o possuidor exerça a posse com animus domini. Se há obstáculo objetivo a que possua com esse animus, não pode adquirir a propriedade por usucapião. [...] Por fim, é preciso que a intenção de possuir como dono exista desde o momento em que o prescribente se apossa do bem[21].

Neste giro, cuida explicitar que o animus domini  configura  a  posse qualitativa que possui o condão de evidenciar, ao mundo exterior, que o usucapiente atua como possuidor, externando comportamento ou postura de quem considera, de fato, proprietário da coisa. Mais que isso, na verdade, só existe o ânimo do dano quando a vontade aparente do possuidor se identifica com a do proprietário, isto é, quando explora a coisa com exclusividade e sem subordinação à ordem de quem quer que seja. Por derradeiro, quanto  ao  animus  domini,  há  que  se  citar  as considerações de Lenine Niquete, que aduz:

[...] por definição, é o ‘animus domini’ a vontade (ainda que de má-fé) de possuir alguém como se fosse dono, donde o dizer-se que existe mesmo no ladrão, que sabe que a coisa lhe pertence. Mas [...] entende-se que para caracterizá-lo não basta aquela vontade: é preciso que ela resulte da ‘causa possessionis’, isto é, do título em virtude do qual se exerce a posse: de modo que se esta foi iniciada por uma ocupação, pacífica ou violente, pouca  importa,  haverá  o  ânimo;  se,  ao  contrário,  originou-se  de  um contrato, como o de locação, por exemplo, que implica no reconhecimento do direito dominial de outrem, não se pode reconhecê-lo[22].

Ao se examinar o instituto da usucapião, denota-se que, em relação aos bens móveis, o lapso temporal exigido é mais curto, porquanto o encurtamento tem como marco justificatório a dificuldade de individualizar os bens móveis usucapiendos, como também a facilidade de sua circulação. Quadra explicitar ainda que, na realidade, em termos econômicos, vigora o ideário de que bens móveis têm menor importância econômica. D-outro passo, o prazo exigido para usucapir bens imóveis é maior, em razão de se entender que “maior deve ser o lapso de tempo no qual o proprietário fique com a possibilidade de opor-se à posse do prescribente, reivindicando o bem”[23]. Vigora a premissa que o proprietário do bem imóvel detém maior interesse em conservá-lo, de tal maneira que sua inércia deve ficar sujeita à prova durante um ínterim maior do que em relação aos bens móveis. Ademais, há que salientar que a diversidade de prazos escora-se, também, em decorrência dos requisitos exigidos para a consumação da usucapião. Por exemplo, o lapso temporal é abreviado quando restam comprovados a boa-fé do usucapiente e o justo título da coisa usucapienda.

Ao lado disso, por oportuno, destaque-se, com fortes cores, que é plenamente viável juntar posse para promover a prescrição aquisitiva. É permitido ao possuidor acrescentar à sua posse a do seu antecessor, desde que ambas sejam consideradas contínuas e pacíficas, pois em ocorrendo o contrário, tal possibilidade não subsistirá. Isto é, a soma de posses é permitida no ordenamento jurídico pátrio, mas para sua utilização é necessário o preenchimento de alguns requisitos. Nesta esteira, há que se evidenciar que aquele que obtém posse precária, clandestina ou violenta, não poderá somar o período anterior para completar o decurso temporal exigido pelo instituto da usucapião/prescrição aquisitiva.

4 Comentários à Usucapião Ordinária: Um Exame do Tema à luz da Legislação Civil

Em um primeiro momento, cuida explicitar que a usucapião, em sua modalidade ordinária, vem taxativamente prevista na redação do artigo 1.242 do Código Civil vigente[24]. Aludido dispositivo legal, em seu caput, obtempera que adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Trata-se da subespécie de usucapião ordinária geral. Por seu turno, o parágrafo único do artigo multicitado preconiza que será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. A modalidade de prescrição aquisitiva com lapso temporal menor é denominada de usucapião ordinária abreviada, na qual o legislador flagrantemente buscou valorizar a função social da propriedade, exercida por meio da edificação de moradia do usucapiente ou, ainda, por meio de investimentos de interesse social e econômico.

    Denota-se, a partir da redação do dispositivo supra, que ambicionou o legislador aplicar o corolário da operabilidade de modo enfático, posto que exige a posse contínua  e incontestada durante período de tempo variável, entre cinco ou dez, acrescendo, para tanto, o justo título e a boa-fé. “A hipótese contempla mais uma facilidade em prol da aquisição da propriedade, que pode ser denominada de usucapião documental ou tabular”[25]. Para reconhecimento da usucapião, em sua modalidade ordinária, são exigidos os requisitos genéricos da usucapião – animus domini, posse mansa e pacífica, de boa-fé e ininterrupta -, mais o justo título, constituído por documento suficiente para o ato translativo ou constitutivo da propriedade, emitido por quem tem o domínio do bem, e que possibilita o registro no ofício imobiliário. Há que se registrar, por oportuno, que essa modalidade de usucapião não beneficiará aquele que obteve o título e o registrou, com o escopo de ocupar o imóvel. Nesse diapasão, restará tão-somente ao prescribente aguardar o defluxo do lapso temporal para a configuração da usucapião, em sua modalidade extraordinária. Sobre o tema, é possível colher o entendimento jurisprudencial que:

Ementa:  Apelação Cível. Usucapião. Bens Imóveis [...] Usucapião Ordinária. Comprovada a posse mansa e pacífica, sem oposição ou interrupção, o transcurso do prazo de dez anos e o justo título e boa-fé, encontram-se preenchidos os requisitos da usucapião ordinária, autorizando a declaração da aquisição de domínio pelo usucapiente. [...] (Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul – Décima Nona Câmara Cível/ Apelação Cível Nº 70060227667/ Relator: Desembargador Marco Antonio Angelo/ Julgado em 27.11.2014).

Ementa: Apelação Cível. Ação de usucapião de bem imóvel e ação reivindicatória. Modalidade de usucapião aplicável. Usucapião ordinária. Justo título, boa-fé e tempo de posse. Requisitos preenchidos. Procedência do pedido da usucapião e, por consequência, improcedência da ação reivindicatória. [...] Reforma do julgado quanto ao mérito, pois verificado o preenchimento dos requisitos necessários ao reconhecimento do domínio em favor da autora da demanda de usucapião. II. Aplicável ao caso concreto a usucapião ordinária prevista no caput do artigo 551 do Código Civil de 1916, para a qual existe a necessidade de posse de 10 anos, contínua, incontestada, com justo título e boa-fé. Procedência da usucapião, por preenchimento dos requisitos legais. III. Especificamente no tocante ao justo título, admite-se o contrato de permuta apresentado, porque quem repassou a posse à autora, à época, era o proprietário registral do imóvel. O fato de, contra ele, ter sido ajuizada execução hipotecária, com posterior adjudicação do bem pelo credor hipotecário (réu), não atinge a autora, porque não conhecia tal realidade, estando presente sua boa-fé. Presença do elemento subjetivo de ignorância do possuidor (autora) quanto ao vício ou obstáculo que lhe impediu a aquisição da coisa. [...] (Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul – Décima Sétima Câmara Cível/ Apelação Cível Nº 70048538243/ Relatora: Desembargadora Liege Puricelli Pires/ Julgado em 16.08.2012).

O justo título exigido para a caracterização da usucapião é aquele documento que teria, em tese, o poder de transferir o domínio, mas não o faz em virtude de algum vício que contenha[26]. Aduz Farias e Rosenvald que “justo título é o instrumento que conduz um possuidor a iludir-se, por acreditar que lhe outorga a condição de proprietário. Trata-se de um título que, em tese, apresenta-se como instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade”[27], conquanto esteja eivado de algum defeito que obstaculariza a sua aquisição. Cuida reconhecer, oportunamente, que o justo título vindicado pela dicção legal materializa o ato translativo inapto a promover a transferência da propriedade por padecer de um vício de natureza formal ou substancial. Assim, será necessário que o usucapiente prove possuir um título potencialmente idôneo para a transferência da propriedade[28]. Nesse sentido, vale reproduzir a esclarecedora lição de Marco Aurélio S. Viana, que esclarece:

Por justo título devemos entender o ato jurídico hábil em tese à transferência do domínio. O que se considera é a faculdade abstrata de transferir a propriedade, habilitando alguém à aquisição do domínio. Ocorre que, na hipótese, ao título faltam os requisitos para realizá-la, porque há uma falha, um defeito, um vício formal ou intrínseco [...].

Como regra é possível dizer que a compra e venda, a troca, a dação em pagamento, a doação, o dote, o legado, a arrematação, a adjudicação, são títulos justos, porque hábeis, em tese, à transferência do domínio. Mas tais títulos podem apresentar obstáculos que inibem a transmissão da coisa, como se dá com a venda a non domino, não ter o alienante poder legal para aliená-la, ou ocorrer erro no modo de aquisição [...][29].

Ainda no que concerne ao justo título, quadra explicitar que, no ordenamento brasileiro, a transferência da propriedade demanda que sejam feridos os três planos do negócio jurídico, a saber: existência, validade e eficácia. Assim, caso não seja satisfeita uma das três órbitas, inexiste a transmissão da propriedade, porquanto nada é adquirido quando não é alienado. Nesta esteira, impera reconhecer que o justo título pode se materializar em uma escritura de compra e venda, formal de partilha, carta de arrematação, ou seja, um instrumento extrinsecamente adequado à aquisição do bem por modalidade derivada. Além disso, calha destacar que é imprescindível, porém, que contenha aparência de legítimo e válido, com potencialidade de transferir direito real, a ponto de induzir qualquer pessoa normalmente cautelosa a incidir em erro sobre a sua real situação jurídica em relação à coisa. Acerca do tema, o Conselho de Justiça Federal, ao editar o Enunciado n º 303, explicitou o entendimento que “considera-se justo título para presunção relativa da boa-fé do possuidor o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse”[30].

Ademais, urge sublinhar, com cores quentes, que o justo título, para fins de materialização da modalidade de prescrição aquisitiva em comento, dispensa a formalidade de registro. O Superior Tribunal de Justiça, inclusive, ao julgar o Recurso Especial nº 174.108/SP, firmou entendimento que “a jurisprudência do STJ reconhece como justo título, hábil a demonstrar a posse, o instrumento particular de compromisso de venda e compra”[31]. Nessa modalidade de prescrição aquisitiva, pode ocorrer que o usucapiente, detivesse o título anteriormente, todavia, o qual, por razão diversa, fora cancelado, quer seja por irregularidade formal, quer seja por vício de vontade, dentre outras possibilidades. O Código Civilista protege quem, se encontrando em tal contexto fático, mantém na coisa usucapienda a moradia ou, ainda, realizou ali investimentos que demonstrem interesse social e econômico. Desta sorte, protege-se o possuidor que atribui utilidade à coisa, valorando, assim, o princípio constitucional da função social da propriedade, em detrimento de terceiros.

Consoante o robusto entendimento lecionado por Farias & Rosenvald[32], a boa-fé está atrelada ao estado subjetivo de ignorância do usucapiente quanto ao vício ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa. Nesta toada, a boa-fé encontra assento na convicção que o possuidor tem de que o bem usucapiendo lhe pertence, ou seja, quando ao adquirir a coisa, falsamente supõe ser o seu proprietário. Neste quadro, percebe-se, que a boa-fé é algo que transcende o animus domini, porquanto a maioria dos possuidores detém a intenção de dono, ainda que saibam que realmente não o são, o possuidor com boa-fé incide em estado de erro, o que gera nele a fala impressão de ser o titular da propriedade. Neste diapasão, insta explicitar, ainda, que a boa-fé também é nomeada de opinio domini, uma vez que se denota que o possuidor literalmente detém a opinião de ser dono. A presunção de boa-fé, em sede de usucapião ordinária, usufrui de presunção juris tantum, cabendo à parte contrária, quando o possuidor exibir o justo título, comprovar a má-fé. Em caráter definitivo, tão apenas aquele que está municiado de justo título poderá invocar boa-fé pra fins de usucapião ordinária, visto que este é o elemento objetivo que sustenta a convicção de dono que o possuidor tem. Em inexistindo o justo título, deverá o usucapiente o período mais elástico entalhado na redação do art. 1. 238 do Código Civil, que prevê a modalidade extraordinária da usucapião.

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VIANA, Marco Aurélio. Comentários ao Novo Código Civil. Dos Direitos Reais. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2004.

[1] VERDAN, Tauã Lima. Princípio da Legalidade: Corolário do Direito Penal. Jurid Publicações Eletrônicas, Bauru, 22 jun. 2009. Disponível em: . Acesso em: 28 jan. 2015.

[2] BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental. Empresa Pública de Correios e Telégrafos. Privilégio de Entrega de Correspondências. Serviço Postal. Controvérsia referente à Lei Federal 6.538, de 22 de Junho de 1978. Ato Normativo que regula direitos e obrigações concernentes ao Serviço Postal. Previsão de Sanções nas Hipóteses de Violação do Privilégio Postal. Compatibilidade com o Sistema Constitucional Vigente. Alegação de afronta ao disposto nos artigos 1º, inciso IV; 5º, inciso XIII, 170, caput, inciso IV e parágrafo único, e 173 da Constituição do Brasil. Violação dos Princípios da Livre Concorrência e Livre Iniciativa. Não-Caracterização. Arguição Julgada Improcedente. Interpretação conforme à Constituição conferida ao artigo 42 da Lei N. 6.538, que estabelece sanção, se configurada a violação do privilégio postal da União. Aplicação às atividades postais descritas no artigo 9º, da lei. Acórdão proferido em ADPF 46/DF. Órgão Julgador: Tribunal Pleno. Relator: Ministro Marcos Aurélio. Julgado em 05 ago. 2009. Disponível em: . Acesso em 28 jan. 2015.

[3] BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental. Empresa Pública de Correios e Telégrafos. Privilégio de Entrega de Correspondências. Serviço Postal. Controvérsia referente à Lei Federal 6.538, de 22 de Junho de 1978. Ato Normativo que regula direitos e obrigações concernentes ao Serviço Postal. Previsão de Sanções nas Hipóteses de Violação do Privilégio Postal. Compatibilidade com o Sistema Constitucional Vigente. Alegação de afronta ao disposto nos artigos 1º, inciso IV; 5º, inciso XIII, 170, caput, inciso IV e parágrafo único, e 173 da Constituição do Brasil. Violação dos Princípios da Livre Concorrência e Livre Iniciativa. Não-Caracterização. Arguição Julgada Improcedente. Interpretação conforme à Constituição conferida ao artigo 42 da Lei N. 6.538, que estabelece sanção, se configurada a violação do privilégio postal da União. Aplicação às atividades postais descritas no artigo 9º, da lei. Acórdão proferido em ADPF 46/DF. Órgão Julgador: Tribunal Pleno. Relator: Ministro Marcos Aurélio. Julgado em 05 ago. 2009. Disponível em: . Acesso em 28 jan. 2015.

[4] VERDAN, 2009, s.p.

[5] BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental. Empresa Pública de Correios e Telégrafos. Privilégio de Entrega de Correspondências. Serviço Postal. Controvérsia referente à Lei Federal 6.538, de 22 de Junho de 1978. Ato Normativo que regula direitos e obrigações concernentes ao Serviço Postal. Previsão de Sanções nas Hipóteses de Violação do Privilégio Postal. Compatibilidade com o Sistema Constitucional Vigente. Alegação de afronta ao disposto nos artigos 1º, inciso IV; 5º, inciso XIII, 170, caput, inciso IV e parágrafo único, e 173 da Constituição do Brasil. Violação dos Princípios da Livre Concorrência e Livre Iniciativa. Não-Caracterização. Arguição Julgada Improcedente. Interpretação conforme à Constituição conferida ao artigo 42 da Lei N. 6.538, que estabelece sanção, se configurada a violação do privilégio postal da União. Aplicação às atividades postais descritas no artigo 9º, da lei. Acórdão proferido em ADPF 46/DF. Órgão Julgador: Tribunal Pleno. Relator: Ministro Marcos Aurélio. Julgado em 05 ago. 2009. Disponível em: . Acesso em 28 jan. 2015.

[6] VERDAN, 2009, s.p.

[7] TOVAR, Leonardo Zehuri. O Papel dos Princípios no Ordenamento Jurídico. Revista Jus Navigandi, Teresina, a. 10, n. 696, 1 jun. 2005. Disponível em: .                   Acesso em: 28 jan. 2015.

[8] FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2007, p. 257.

[9] Neste sentido: FERREIRA, Marcus Vinicius Mendes. Análise Sistemática da Ação de Usucapião no Ordenamento Jurídico Brasileiro. Juris Way. Disponível em: . Acesso em: 28 jan. 2015.

[10] MADEIRA, Eliane Maria Agati. A Lei das XII Tábuas. Disponível em: . Acesso em: 28 jan. 2015, p. 13.

[11] MOREIRA, Tiago da Rocha. Das Diferenças entre a Prescrição Aquisitiva e a Ação de Usucapião. ViaJus. Porto Alegre. Disponível em: . Acesso em: 28 jan. 2015.

[12] FARIAS; ROSENVALD, 2007, p. 257.

[13] FERREIRA, Marcus Vinicius Mendes. Análise Sistemática da Ação de Usucapião no Ordenamento Jurídico Brasileiro. Juris Way. Disponível em: . Acesso em: 28 jan. 2015.

[14] RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil: Direito das Coisas. v. 5. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 108.

[15] GOMES, Orlando. Direitos Reais. 20 ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2010, p. 181.

[16] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: . Acesso em: 28 jan. 2015.

[17] GOMES, 2010, p. 182.

[18] FARIAS; ROSENVALD, 2007, p. 261.

[19] GOMES, 2010, p. 182.

[20] FARIAS; ROSENVALD, 2007, p. 264

[21] GOMES, 2010, p. 166.

[22] NEQUETE, Lenine. Da prescrição aquisitiva (usucapião). 3 ed. Porto Alegre: Ajuris, 1981, p. 121.

[23] GOMES, 2010, p. 183.

[24] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: . Acesso em: 28 jan. 2015.

[25] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. v. 05. São Paulo: Editora Atlas, 2010, p. 220.

[26] Neste sentido: BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Acórdão proferido em Recurso Especial nº 652.449/SP. Recurso Especial - Ação reivindicatória - Improcedência - Prescrição aquisitiva - Configuração - Posse longeva, pacífica e ininterrupta por mais de quinze anos (no mínimo), originária de justo título - Recurso Especial Provido. [...] Por justo título, para efeito da usucapião ordinária, deve-se compreender o ato ou fato jurídico que, em tese, possa transmitir a propriedade, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco (como a venda a non domino), não produz tal efeito jurídico. Tal ato ou fato jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse ("cum animo domini") [...]. Órgão Julgador: Terceira Turma. Relator: Ministro Massami Uyeda. Julgado em 15 dez. 2009. Publicado no DJe em 23 mar. 2010. Disponível em: . Acesso em 28 jan.2015.

[27] FARIAS; ROSENVALD, 2007, p. 277.

[28] RIO GRANDE DO SUL (ESTADO). Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Acórdão proferido em Apelação Cível nº 70032316580. Apelação Cível. Ação de Usucapião. Bem Imóvel. Requisitos Ausentes. Justo Título. Reputa-se justo título o documento apto a propiciar, em tese, a transferência do domínio do imóvel. Leva-se em conta a possibilidade abstrata de transferência da propriedade. No caso, os autores, porque portadores de contrato de promessa de compra e venda, que tem origem em compromisso de cessão de direitos sobre imóvel firmado por quem não detinha direitos sobre o bem (documento, portanto, que não se mostra apto, ainda que em tese, a transferir o domínio), não são portadores de justo título. Faltante aos autores o justo título, não há falar em aplicação ao caso da regra do art. 1.242 do Código Civil, obstando, como consequência, o reconhecimento do direito à aquisição da propriedade por usucapião, por ausente o requisito temporal mínimo. Recurso de Apelação Provido. Órgão Julgador: Décima Oitava Câmara Cível. Relator: Desembargador Pedro Celso Dal Pra. Julgado em 22 out. 2009. Disponível em: . Acesso em 28 jan. 2015.

[29] VIANA, Marco Aurélio. Comentários ao Novo Código Civil. Dos Direitos Reais. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2004, p. 104.

[30] BRASIL. Conselho de Justiça Federal. Disponível em: . Acesso em 28 jan. 2015.

[31] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Acórdão proferido em Recurso Especial nº 174.108/SP. Reivindicatória. Usucapião como defesa. Acolhimento. Posse decorrente de compromisso de venda e compra. Justo título. Bem de família. Órgão Julgador: Quarta Turma. Relator: Ministro Barros Monteiro. Julgado em 15 set. 2005. Publicado no DJe em 24 out. 2005, p. 327. Disponível em: . Acesso em 28 jan. 2015.

[32] FARIAS; ROSENVALD, 2007, p. 281.

Elaborado em janeiro/2015