Da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais

Resumo:

Um dos atuais dilemas dos condomínios edilícios é decidir em face de quem promover demanda objetivando cobrar as quotas condominiais vencidas e impagas.

O presente trabalho tem por finalidade dirimir tais dúvidas.

Palavras-chaves: Despesa condominial. Taxa ordinária. Taxa extraordinária. Deveres dos condôminos. Proprietário.

Sumário: Introdução. 1) Da conceituação de taxa condominial. 2) Da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. Conclusão.

Introdução:

É cediço que as despesas condominiais se referem a obrigações de pagar atreladas à propriedade (direito real). Uma vez transmitido o direito de que se origina, a obrigação segue a reboque, independentemente do título translativo. É, portanto, o que se convencionou chamar de obrigação propter rem.

Isto é, ao adquirir um imóvel o novo comprador se responsabiliza totalmente pelas dívidas passadas do condomínio, ainda que delas não tenha conhecimento, pois o que dá motivo para a cobrança desta dívida é simplesmente ser o proprietário, logo, se o nome dele consta na matrícula do imóvel o condomínio cobrará dele a dívida que eventualmente esteja pendente, mesmo que a dívida seja anterior a sua compra, pois a dívida segue a coisa e não a pessoa.

Por isso, é importante sempre se informar sobre eventual dívida existente antes da compra e venda de um imóvel, pois o adquirente se tornará totalmente responsável pelo pagamento da obrigação propter rem.

Algumas pessoas pensam que em razão da dívida ter sido originada antes de sua aquisição, poderia ela esquivar-se da cobrança, porém a lei é clara no sentido de que o responsável pelo pagamento das dívidas condominiais será sempre o proprietário do imóvel na época da cobrança, pois a dívida sempre seguirá o imóvel e consequentemente o atual proprietário.

Cumpre esclarecer, por fim, que caso o proprietário não pague referida dívida, o próprio imóvel sofrerá com a execução da dívida, pois o imóvel sempre será garantia das despesas condominiais.

1) Da conceituação de taxa condominial

Taxa condominial é a imposição a todos os condôminos de concorrer para as despesas do condomínio e divide-se em duas: taxa ordinária e taxa extraordinária.

A taxa ordinária (arts. 1348, inciso VI e 1350 do Código Civil) corresponde ao valor cobrado mediante a aprovação em Assembléia Geral Ordinária para fazer face às despesas necessárias a administração, tais como salários e encargos sociais, consumo de água, energia, esgoto, limpeza, conservação, manutenção de equipamentos, seguro, honorários de administradora, isenção do síndico, etc.

Portanto, são aquelas que fazem parte do cotidiano do condomínio, fazendo com que ele funcione.

Por sua vez, a taxa extraordinária (art. 1341 do Código Civil) refere-se ao valor cobrado, após autorização de Assembléia Geral, mediante a aprovação de orçamento prévio, para gastos que de alguma forma aumentem o valor do condomínio, tais como obras ou reformas que interessem a estrutura integral do imóvel, troca de piso, construção de quadra, piscina, pintura externa, obras para repor as condições de habitabilidade, como por exemplo conserto de vazamentos de grandes proporções, impermeabilizações, reformas de pisos, instalação de equipamentos de telefonia, segurança, esporte e lazer e fundo de reserva, excetuados os casos de urgência comprovada.

Logo, são as despesas que tem a finalidade de resolver situações não previstas no orçamento, bem como para custear inovações ou reparações necessárias, úteis ou voluptuárias.

Nesse sentido, o art. 1334 do Código Civil prevê:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

2) Da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais

O condomínio funciona como uma minisociedade, onde todos têm que conviver da melhor forma possível para que se tenha a paz social. Assim, se faz necessária a regulamentação de direitos e deveres para que não se tenha conflitos, ou se tenha um número reduzido.

Os deveres dos condôminos estão previstos no art. 1136 do Código Civil, que prevê:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;         

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Não se pode esquecer que os deveres supramencionados tratam-se de regras gerais, devendo-se atentar para o fato de que os condôminos estão submetidos às regras contidas na convenção de condomínio.

 Sendo assim, conforme dispõe o inciso I do art. 1336 do Código Civil, o devedor da despesa condominial é o condômino, isto é, o proprietário.

 De acordo com o §2º do art. 1334 do Código Civil são equiparados aos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos as unidades autônomas, salvo disposição em contrário.

 Portanto, todo aquele que se enquadra na situação de condômino está obrigado a arcar com as despesas condominiais, sendo esta uma obrigação positiva e de natureza propter rem.

Não há como o devedor desta obrigação se eximir do pagamento desta despesa sob o argumento de que não se utiliza da coisa, pois as despesas decorrem da situação da coisa. Sendo assim, o sujeito passivo da obrigação em tela será sempre o condômino, ou seja, aquele que esteja na situação da coisa.

Se o imóvel estiver locado e o locatário não faz o pagamento do condomínio, este deverá acionar o proprietário do imóvel e não o locador.

Porém, tratando-se de contrato de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador.

Nesse sentido, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça, através do Recurso Especial nº 1442840, da Terceira Turma, cujo relator foi o ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Sendo as cotas condominiais obrigações propter rem, ou seja, que acompanha a coisa, tanto o proprietário registral como o possuidor direto respondem, pois, ambos juridicamente estão vinculados à coisa, e esta, em último caso responderá pelo pagamento do débito.

São também responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais o usufrutuário, pelo que determina o art. 1403 do Código Civil, que impõe a eles o dever de pagar as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebe e as prestações e tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.

Os herdeiros ou legatórios também respondem pelo pagamento das cotas condominiais. O herdeiro que detém a posse do bem é responsável pelo pagamento do condomínio, independente do bem ter sido inventariado ou não, exatamente pela obrigação propter rem das cotas condominiais. É claro que este herdeiro pode cobrar em ação regressiva dos demais herdeiros.

Os legatários (aqueles que foram aquinhoados com bens ou parte de bens em testamento) não respondem se não lhes foi entregue a posse do legado. Somente respondem quando houver comprovada partilha e comprovada entrega da posse. Caso contrário responde o espólio pelo pagamento das cotas condominiais.

O arrematente é responsável pelo pagamento das cotas condominiais após a arrematação.

A obrigação de pagar as despesas condominiais, conforme já afirmamos, é uma obrigação propter rem. Isto quer dizer que a unidade condominial responde pelos débitos das taxas condominiais. A consequência primeira é que a unidade condominial pode ser penhorada em ação de cobrança de condomínio, não se podendo alegar bem de família.

Cumpre mencionar que os condôminos podem dispor sobre o critério de rateio das cotas em convenção condominial. Mas, se nesta o assunto estiver omisso, valerá o critério adotado pelo Código Civil, que determina a contribuição das despesas na proporção das suas frações ideais (art. 1336, inciso I).

Cabe ressaltar, en passant, que construtoras/incorporadoras, aproveitando-se dessa autorização legal, inserem cláusula convencional prevendo sua exoneração ou redução da sua parcela de contribuição para as despesas comuns do Condomínio, o que é ilegal.

 Por fim, não se pode exigir que determinado condômino arque com o pagamento de despesas referentes a utilidades ou serviços que não usufrui, não porque não queira utilizar-se, mas por conta da própria configuração do edifício. Sendo assim, não se pode por exemplo atribuir ônus das despesas de manutenção de elevadores ao proprietário de loja térrea.

 De outro lado, havendo copropriedade da mesma unidade autônoma, a qualquer um dos coproprietários exige-se a satisfação da obrigação. Há a solidariedade na responsabilidade.

Conclusão

As taxas condominiais recaem sempre sobre a unidade condominial, quer seja uma casa ou apartamento integrante do condomínio. Esse tipo de responsabilidade recebe o nome, em latim, de propter rem.

 Perante o condomínio, a legitimidade para figurar no polo passivo de ação de cobrança de taxas condominiais é do proprietário do imóvel, nos termos do artigo 1336, inc. I do Código Civil, que pode, eventualmente, regressar contra quem entenda ser responsável pela obrigação.

 Importante decisão do Superior Tribunal de Justiça vem elucidar uma questão polêmica, decidindo que, no caso de promessa de venda e compra não levada a registro, o promitente vendedor também responde pelos débitos condominiais mesmo após o promitente comprador ter tomado posse do imóvel.

 Através dessa decisão, fica alterado o entendimento de que com a imissão de posse, o promitente comprador passaria, sozinho, a ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais.

 Neste acórdão, segundo o relator, o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, mas o vendedor não fica isento da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, enquanto continuar como proprietário do imóvel, ou seja, até que a escritura definitiva de compra e venda seja outorgada.

Portanto, quando o imóvel é vendido com dívidas de condomínio, isso não deve ser motivo de preocupação, porque a taxa do condomínio sempre acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário. O imóvel pode até mesmo ser penhorado para arcar com o débito que não for quitado, mesmo que este imóvel seja a residência da família.

Referências bibliográficas:

NERY Junior, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade. Código civil comentado e legislação extravagante. 3ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005.

___________________________. Condomínio e incorporações. 12.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016. 

RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015.

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SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. 18.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001.

Data da conclusão/última revisão: 18/1/2018