A Profissão De Corretor De Imóveis E Das Imobiliárias

Para definição da atividade profissional de corretagem imobiliária, definida em nosso ordenamento jurídico como um contrato, cabe delinear um conceito sobre a referida profissão.

1.1 Conceito

Para Alexandre Raposo (1995, p. 36), “corretor de imóveis é um intermediário, é aquele que aproxima duas partes em torno de um objetivo comum, que é o imóvel”. O corretor de imóveis, é a pessoa física ou jurídica, que através de um contrato, aproxima um terceiro e o dono do negócio, com um objetivo específico relacionada a um imóvel.

A corretagem de imóveis é regulamentada por lei especial, porém deriva de um contrato específico, chamado de corretagem, e está elencado no nosso Código Civil vigente, e dispõe no seu artigo 722:

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (BRASIL, 2002).

Por se tratar de um contrato, a corretagem somente é concretizada mediante um objetivo, sendo que se esta não acontecer, extingue-se a obrigação. Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2008, p. 444), “o corretor aproxima pessoas interessadas na realização de um determinado negócio, fazendo jus a uma retribuição se este se concretizar.” A referida retribuição será devida quando a conclusão do negócio tenha decorrido exclusivamente dessa aproximação.

No mesmo sentido, preceitua o artigo 725 do Código Civil (BRASIL, 2002), “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.” Entende-se portanto que a obrigação assumida pelo corretor é de resultado.

A corretagem é tratada em capítulo próprio do Código Civil, pois devido a suas características e especificidades não se confunde com o mandato por exemplo, ou outros contratos específicos como prestação de serviços, comissão, emprego ou mediação.

No mandato um sujeito confere poderes a outrem, através de uma procuração, para praticar algum ato específico. Diferente da corretagem, onde o corretor não pratica o ato em si, apenas aproxima as partes para que elas mesmas o façam.

A prestação de serviços aproxima-se muito da corretagem, porém diferenciam-se na questão que, o corretor não age em nome próprio para realização do negócio, apenas medeia as partes para que elas o concluam.

Nesse sentido Paulo Stolze Gagliano entende que:

Todavia, a corretagem abarca peculiaridades inexistentes na prestação de serviços, como a necessária profissionalidade do corretor e a finalidade específica de tal modalidade contratual, além da circunstância fática de que o prestador de serviço age em nome próprio, enquanto o corretor apenas medeia as partes, não sendo ele quem concretiza o negócio (GAGLIANO, 2009, p. 404).

Como antes dito, o corretor apenas aproxima as partes para que elas realizem o negócio em seu próprio nome, sendo distinto do contrato de comissão, que “[...] é aquele pelo qual uma das partes, pessoa natural ou jurídica, o comissário, obriga-se a realizar atos ou negócios em favor de outra, o comitente, segundo instruções deste, porém no próprio nome do comissário.” (DINIZ, 2009, p. 289).

Assim como o contrato de emprego não se confunde com o de corretagem, pois no primeiro há uma característica fundamental, e que, no segundo é necessário que inexista para se configurar. No contrato de emprego, há a subordinação jurídica diferenciada para o tipo de relação, onde se calcula o montante através do empenho e trabalho realizado. E no da corretagem, independe o quanto o indivíduo se esforçou ou trabalhou, o que interessa é o resultado.

A corretagem é também tratada pela doutrina como mediação, além de que, o novo código civil não o diferenciou, levando a uma comparação errônea dos dois institutos. Para Carlos Roberto Gonçalves, o contrato de corretagem:

É também chamado de mediação, embora esta seja mais ampla, podendo verificar-se em outras modalidades de contrato. O mediador é pessoa neutra, sem vinculação com qualquer das partes, devendo ser imparcial. Procura aproximá-las, para que se conciliem. O corretor, no entanto, embora busque aproximar as partes, visa satisfazer os anseios daquela que lhe transmitiu as instruções e lhe pagará a remuneração (GONÇALVES, 2008, p. 444).

É na vinculação em que se evidencia a maior diferença entre os dois contratos. Na corretagem, o corretor não possui a mesma imparcialidade que o mediador, ele possui responsabilidade de prestar informações pois está vinculado ao negócio. Diz-se portanto que o corretor é um intermediador e não um mediador.

Para melhor entender, cumpre examinar a natureza jurídica do contrato de corretagem, anotando Sílvio de Salvo Venosa:

A maior dificuldade em fixar a natureza jurídica desse contrato deve-se ao fato de que raramente o corretor se limita à simples intermediação. Por isso, para a corretagem acorrem princípios do mandato, da locação de serviços, da comissão e da empreitada, entre outros. Quando um desses negócios desponta como atuante na corretagem, devem seus respectivos princípios de hermenêutica ser trazidos à baila. Para que seja considerada corretagem, a intermediação deve ser a atividade preponderante no contrato e na respectiva conduta contratual das partes (VENOSA, 1997, p. 375-376).

Além disso, no período de vigência do antigo código civil de 1916 a corretagem era considerado um contrato atípico ou inominado, uma vez que não era relacionado em nenhuma categoria contratual trazidas pelo código da época. O que não impedia que fosse-lhe dado valor jurídico, mas com as necessidades e práticas trazidas pelo meio social foi necessário a inclusão do contrato no novo código civil, tornando assim um contrato típico ou nominado. Conforme trata em sua obra Antônio Carlos Mathias Coltro, fazendo referência ao artigo 722 do atual Código Civil, que neste dispositivo elencou o conceito do contrato típico:

Atualmente, em função de o Código Civil de 2002 ter-lhe dedicado um capítulo, não há necessidade de estabelecer-se discussão sobre a sua natureza jurídica (COLTRO, 2011, p.21).

Quanto a classificação do contrato de corretagem, cumpre descreve-la, sendo a primeira delas, a bilateralidade, advinda do fato de envolver obrigações para as partes contratantes. Sendo assim, enquanto o corretor se obriga a obter a aproximação de terceiro, com vista na realização do negócio [resultado útil], o cliente tem por dever pagar a comissão correspondente (COLTRO, 2011, p. 24).

O contrato é também oneroso, pois em função dele, ambas as partes percebem benefícios patrimoniais. São dessa espécie quando impõem ônus e, ao mesmo tempo, acarretam vantagens a ambas as partes, sendo elas benefícios e sacrifícios recíprocos (GONÇALVES, 2008, p. 71).

Por se formar com a mera vontade das partes, a doutrina considera o contrato de corretagem como sendo consensual, pois este ainda não depende de solenidade para sua formação e pode ser pactuado das formas escrita, verbal ou até por aceitação tácita. Conforme assinala Pablo Stolze Gagliano (2006, p.128) que “são exemplos de contratos consensuais todos aqueles não-solenes, ou seja, que a ordem jurídica não exige nenhuma forma especial para sua celebração”.

Pode-se dizer que o contrato é também aleatório, pois segundo o artigo 458 do Código Civil, estabelece que:

Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que se sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir (BRASIL, 2002).

Neste caso, o contrato depende de um acontecimento para a sua validade. O corretor suporta o risco do não acontecimento da condição, pois depende da vontade de terceiros.

Diz-se de contrato acessório, pois somente serve de instrumento para conclusão de outro negócio, sendo assim é um contrato preparatório (VENOSA, 2009, p. 314).

Ante o exposto extrai-se que a profissão de corretor de imóveis é aquela na qual uma pessoa não ligada a outra, realiza um negócio jurídico mediante um contrato, obrigando-se a obter um fim específico mediante remuneração. E por se diferenciar de outras profissões, tanto no âmbito jurídico quanto no âmbito prático, o corretor de imóveis abarca inúmeras particularidades na atividade profissional.

Mesmo sendo uma prática muito antiga, em diferentes partes do mundo, no Brasil a corretagem de imóveis somente foi regulamentada após anos em que a atividade já era praticada. Para melhor compreender, deve-se adentrar na história e origem da profissão.

1.2 Histórico

A corretagem teve primeiramente como origem, a denominação de mediação, e tinha a característica de aproximação de pessoas por meio de um mediador, que visava a realização de negócios do seu interesse.

Apesar de outras denominações, a atividade já vem sendo exercida há muito tempo e tratada pelo direito francês, como trata Véra Maria Jacob de Fradera, em seu parecer jurídico:

O direito francês há muito tempo conhece a figura do courtier, um comerciante, cuja atividade consistia em aproximar pessoas que desejavam contratar. Ele se incumbia de transmitir a cada uma das partes as condições de negócios oferecidas, esforçando-se para chegar a uma conciliação entre os dois interesses, aconselhava a conclusão do contrato e, algumas vezes, colaborava na redação do ato confirmatório do negócio (FRADERA, 2003, p. 112-113).

O direito alemão reconhece duas espécies de corretores, os civis e os comerciais, residindo a diferença exatamente no objeto do negócio. Os corretores civis constantes no § 652 do Bürgerliches Gesetzbuch (Código Civil Alemão de 1900), são os responsáveis pelas negociações de imóveis envolvendo a venda e a locação, e ainda, respeitando os limites que a lei determina, são autorizados a concertar casamentos e contratos de trabalho (FRADERA, 2003).

Aspecto marcante do direito alemão é de reconhecer o corretor independente, sendo pessoa física ou jurídica. Além de estabelecer maneiras de cooperação entre corretores, mesmo que ainda não exista a figura do corretor empregado ou assalariado.

Segundo o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), no Brasil a profissão surge no início do século XX com o desenvolvimento da burguesia, já que antes o que determinava a posição social era a propriedade. A pequena burguesia surge com o funcionalismo público e com as atividades especulativas financeiras. Com o desenvolvimento das cidades, a comercialização de imóveis passa a ser prática constante e as pessoas, através de anúncios de jornal, começam a se utilizar da atividade como um meio de vida.

Os corretores de imóveis, que na época eram chamados de agentes imobiliários, passaram a se tornar os primeiros profissionais da área no país, mesmo sem cursos especializados no assunto. Sua atuação já se evidenciava por volta de 1910, e era concentrada nas principais capitais do país, sendo São Paulo a principal delas.

No decorrer dos anos, surgiu a necessidade de regulamentação da profissão, que só ocorreria por conta de uma lei especifica da profissão, já que o código civil brasileiro de 1916 em vigência na época não tratava do assunto. No entanto o código comercial brasileiro de 1850, que embora tenha sido inspirado integralmente no Code de Commerce de 1808 da França, tratava dos diferentes tipos de corretores como agentes auxiliares do comércio (FRADERA, 2003).

Conforme o COFECI, com a criação das leis trabalhistas, no governo de Getúlio Vargas, em meados da década de 30, foi reconhecido o primeiro sindicato de corretores de imóveis, na capital do Rio de Janeiro. Sendo São Paulo logo em seguida, a cidade a ter uma sede da classe de trabalhadores.

Com a reunião de profissionais e o delineamento da categoria, começa a luta pela regulamentação da profissão, iniciada com a criação de um projeto de lei desenvolvido por uma comissão formada por corretores de imóveis. O projeto de lei número 1.185 foi apresentado no ano de 1951 na câmara dos deputados, e teve o intuito de regular a profissão, que somente após 11 anos é que fora transformada em lei, a de número 4.116 de 1962.

Após alguns anos em vigor, o julgamento do Supremo Tribunal Federal em 1976 declarou inconstitucional a lei 4.116, deixando mais uma vez a categoria desamparada juridicamente. E foi através de um ministro que o curso de técnico de transações imobiliárias (TTI) foi instituído através da resolução 6.176, trazendo um novo horizonte para os profissionais.

Com muito esforço e trabalho de dirigentes dos sindicatos, foi que em 1978 o presidente Geisel assinou a lei número 6.530, que trouxe aspectos vantajosos para os profissionais do ramo. Sendo a principal delas a necessidade de formação mínima para o exercício da profissão, que fez com que a classe fosse reconhecida de maneira diferente perante a sociedade. O curso para a formação de corretores que agora era exigido, fez com que todos profissionais se especializassem para poder continuar explorando a atividade (COFECI, 2008).

Logo após a vigência da lei foi que a profissão se solidificou e começou a tomar contornos de uma classe de profissionais. O conselho federal de corretores de imóveis trouxe inúmeras resoluções que regulamentavam como o profissional deveria atuar no mercado, entre elas destacam-se a Resolução 05/78, que definiu critérios para o contrato padrão, considerando que o relacionamento entre o profissional e o cliente deve ser resguardado, e a Resolução 17/78, que determinada o modelo da cédula de identidade profissional. A necessidade de regulamentação em lei especial a corretagem de imóveis veio, pois o Código Civil de 1916 deixava uma lacuna, sendo omissa em relação a este assunto.

O código Comercial admitia uma amplitude na corretagem ao estatuir que o corretor poderia intervir nas diferentes formas de convenções, transações e operações mercantis (VENOSA, p. 315, 2009). Porém o novo Código Civil de 2002, tratou de revogar a parte referente a corretagem de imóveis do velho Código Comercial.

Com o novo diploma, o legislador tratou de regular em um capítulo específico a corretagem. Nele é feito uma referência aos direitos e deveres do profissional de corretagem em geral, sendo uma das espécies, a corretagem de imóveis. Como dispõe Véra Maria Jacob de Fradera:

O novo Código Civil, publicado em 11.01.2002, regulou a atividade do corretor, em seu Capítulo XIII, arts. 722 a 729, afastando quaisquer dúvidas a respeito do caráter autônomo do profissional em questão, e da natureza civil de seu contrato [...] (FRADERA, 2003, p. 113).

Mesmo com o advento da legislação, ainda pairam algumas dúvidas de como a profissão deverá ser exercida e regulamentada, pois se trata de um contrato totalmente atípico dos demais. Hoje inúmeras são as ações judiciais movidas por ambas as partes do negócio, já que as lacunas ainda existem. Embora outras regulamentações ainda venham a ser criadas, os prejuízos são de monta para a parte sucumbente.

Para tanto, deve-se conhecer mais afundo as características do profissional de corretagem de imóveis, delineando a prática da profissão, a relação com o cliente, e o vínculo estabelecido com as imobiliárias.

1.3 Características do profissional

O corretor de imóveis é o profissional que segundo a lei 6.530 (BRASIL, 1978) em seu artigo 3o está habilitado a exercer diversas atividades relacionadas a comercialização de imóveis. Do artigo 3o desta lei extrai-se que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária” (BRASIL, 1978).

O credenciamento no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição é requisito para o exercício da profissão, diferente da corretagem em geral, que poderá ser exercida por pessoa civilmente capaz. Inúmeras são situações em que o exercício da profissão é feito por pessoas descredenciadas, trazendo transtornos e prejuízos aos profissionais da área. Contudo, de acordo com o artigo 1o da lei 6.530/78, o credenciamento no CRECI somente é deferido ao possuidor de título técnico em transações imobiliárias (VENOSA, 2009, p. 317).

Em seu parágrafo único do artigo 3o da lei específica dos corretores de imóveis, tratou de trazer as pessoas jurídicas para o mesmo plano dos corretores de imóveis. Conforme extrai-se que “As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei” (BRASIL, 1978). Sendo que tal dispositivo se completa com o artigo 6o da mesma lei:

Artigo 6º As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.

Parágrafo único. As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito (BRASIL, 1978).

Acrescentam-se o requisito de que as pessoas jurídicas, leiam-se imobiliárias, necessitam de um sócio gerente ou diretor que seja corretor de imóveis devidamente credenciado. Isso ocorre para equiparar a atuação dessas empresas no mercado, levando os mesmos a ter os deveres e direitos de um profissional autônomo.

Na prática acontece que um corretor, autônomo, ligado ou não a uma imobiliária, inicia a intermediação imobiliária no momento em que o cliente (também chamado de comitente) deverá assinar um instrumento contratual, ou seja, um contrato de intermediação imobiliária. Como assinala Alexandre Raposo, referindo-se a um tipo de contrato de corretagem:

Juridicamente falando, a intermediação imobiliária só é considerada iniciada quando da assinatura do Contrato de Prestação de Serviços, mais conhecido como Opção de Venda (RAPOSO, 1995, p. 41).

A opção de venda é o documento referido no artigo 722 do Código Civil, quando menciona “contrato de corretagem”, e segundo Antônio Carlos Mathias Coltro, é o documento em que:

Define o comitente as linhas básicas do negócio, seus limites ou contornos, balizando a ação do corretor, às quais lhe cabe ajustar o interesse de terceiro, para a conclusão do negócio (COLTRO apud, BITTAR, 1991, p. 233).

É neste momento portanto que o comitente cria um vínculo com o corretor, e que se chegar à conclusão do negócio, fará jus a comissão ajustada. Há a possibilidade de se falar em vínculo jurídico sem a assinatura da opção de venda, porém em uma situação litigiosa, deverá o corretor de imóveis provar o alegado com os meios necessários.

É então que inicia-se o trabalho do corretor de imóveis, que deverá encontrar a outra parte interessada no negócio, onde ele se obrigará a obter um resultado final ao comitente que assinou a opção de venda. Para tanto o corretor terá direito a comissão somente quando ocorrer o resultado útil do seu trabalho. “Pelo serviço que presta, aproximando as partes e tornando possível a conclusão de um negócio, tem o intermediário direito à remuneração” (RT, 488, p. 200).

Dessa maneira, ilustra o artigo 597 do novo código civil (BRASIL, 2002), “A retribuição pagar-se-á depois de prestado o serviço, se, por convenção, ou costume, não houver de ser adiantada, ou paga em prestações”. É o momento em que o contrato de corretagem se consumou, e onde termina o trabalho do corretor de imóveis, juridicamente falando. Contudo, profissionalmente, o trabalho do corretor não se finda neste momento, o que acontece na prática é que o corretor atua em diversas áreas profissionais e em diferentes momentos do negócio, tudo para se destacar no disputado mercado de trabalho.

Algumas atividades relacionadas à imóveis tem pontos polêmicos quanto a atuação do corretor de imóveis, como por exemplo a avaliação de imóveis, que dependendo da situação poderá ser feita por um engenheiro ou arquiteto. O artigo 3o da lei 6.530 já autorizava aos corretores de imóveis a opinar quanto à comercialização imobiliária, porém havia dúvida quanto ao parecer técnico do corretor de imóveis. A resolução 957 (BRASIL, 2006) emitida pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), dispôs sobre a competência do corretor de imóveis para elaborar um parecer técnico de avaliação de imóveis, que além de definir os requisitos básicos do documento, também estabeleceu a formação necessária para o corretor atuar nesta atividade.

Compete ao corretor, segundo a Resolução do COFECI número 326 (BRASIL, 1992), inúmeras atribuições ao exercício da atividade em relação aos clientes, a outros corretores ou aos órgãos competentes. A resolução que também é chamada de Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis, preocupa-se em levantar questões sobre a conduta dos corretores de imóveis, como por exemplo no artigo 3o que trata do exercício da profissão em relação aos colegas de classe. Também nesta mesma resolução, no artigo 4o refere-se a relação dos corretores de imóveis com os clientes. E por último em seu artigo 6o, é especificado um rol de vedações para os profissionais credenciados no Conselho.

1.4 Deveres e limites do prestador de serviços

O corretor ou intermediário, visa aproximar as partes, de maneira a obter um acordo de vontade entre elas, com objetivo de concluir o negócio. Conforme o entendimento de Antonio Carlos de Mathias Coltro:

É ele um dos participantes do contrato autônomo e preliminar, que se denominou como de corretagem ou mediação e que não se confunde com o negócio que por meio da corretagem se objetiva realizar (COLTRO, 2011, p. 39).

A participação em um negócio jurídico, importa responsabilidades, deveres e direitos, mesmos que oriundos do simples exercício da profissão.

O Código Civil (BRASIL, 2002), trouxe no artigo 723, expressamente os deveres dos corretores em geral, trazendo que “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.”  E em seu parágrafo único completa com a penalidade que o corretor sofrerá no caso de descumprimento do dispositivo, versando “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”. Sendo assim, o corretor tem, efetivamente, o dever de diligência e prudência no exercício de qualquer modalidade de corretagem (GONÇALVES, 2008, p. 447). Eis então que configura a responsabilidade civil pelos atos praticados enquanto profissional.

No mesmo sentido, assinala Antônio Carlos Mathias Coltro referindo-se às obrigações dos corretores em geral:

[...] trazer informes e esclarecimentos ao comitente, buscando, ademais, aproximar-lhe interessados no negócio, de sorte a daí decorrer seu direito a comissão, atuando honesta e diligentemente, não podendo ocultar a qualquer das partes contratantes tudo quanto necessário à adequada e correta realização do negócio de venda e compra (COLTRO, 2011, p. 50).

Tratando-se de corretagem imobiliária, as obrigações do corretor se ampliam por conta da lei 6.530 (BRASIL, 1978), que traz além de deveres, algumas vedações para exercer a atividade. No artigo 3o da lei expõe o que compete aos corretores de imóveis, quando se referem a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis. Completa o artigo 6o que dispõe que as pessoas jurídicas terão os mesmos deveres e direitos de um corretor imobiliário.

Presentes também na lei específica são as vedações ao profissional na atividade elencada. O artigo 20 da lei 6.530, traz um rol de proibições:

Artigo 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado:

I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

Il - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;

III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;

IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscritos;

V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;

VI - violar o sigilo profissional;

VII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;

VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;

IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção;

X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional (BRASIL, 1978).

É de se destacar o cuidado que o legislador teve ao designar diversas atitudes que a lei proíbe. E não obstante, observam-se também os artigos 3o, 4o e 6o da Resolução 326 (BRASIL, 1992), que trazem exaustivamente o que cabe a cada corretor exercer para o cumprimento legal e moral da profissão. Ilegal sendo tudo que a lei expressamente proíbe, e imoral tudo aquilo que vai de contrário aos bons costumes (COLTRO, 2011, p. 41).

Além de vedações o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (BRASIL, 1992) conter, no artigo 5o versa novamente sobre a responsabilidade do corretor, falando que “O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas”. É a especificação da penalidade imposta pelo parágrafo único do artigo 723 do Código Civil de 2002, que demonstra o cuidado que o corretor de imóveis deverá ter no decorrer de uma negociação imobiliária.

Deste modo, deverá o corretor tomar as cautelas necessárias para que o negócio evolua, examinando por exemplo, os documentos a ele inerentes e aferindo sobre a documentação legal dos contratantes, verificando e posteriormente noticiando sobre a situação do imóvel, mesmo ela sendo irregular, pois a imparcialidade do corretor também é necessária para a realização do negócio. Neste sentido assinala Antônio Carlos Mathis Coltro em sua ilustre obra:

Deve o intermediário informar aos contratantes tudo quanto for de interesse no negócio e de seu conhecimento, relatando inclusive acerca de eventuais problemas que saiba existentes ou possíveis e até sobre a capacidade econômica do interessado na aquisição (COLTRO, 2011, p. 56).

Os deveres impostos a um corretor de imóveis é ponto crucial para uma posterior solução de um litígio. Sobre as obrigações de um corretor de imóveis, completa Alexandre Raposo (1995, p. 116), “O profissional da intermediação imobiliária deve conhecer profundamente o negócio, antes de aceitá-lo, recusando a transação que saiba ser ilegal, injusta ou imoral”.

A percepção da remuneração é o direito principal do corretor. O Código Civil vigente, trata no artigo 725 que:

A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (BRASIL, 2002).

O pagamento dos honorários é consequentemente a principal obrigação do comitente, na forma convencionada pelas partes, ou segundo o que determina a lei ou os costumes locais conforme o artigo 724 do mesmo diploma. A princípio, o comitente que procura os serviços do corretor, é quem usualmente paga a remuneração. Como a lei é omissa em relação a esse assunto, prevalecem os usos locais, sendo nos contratos de compra e venda, a praxe é de que os honorários fiquem a cargo do vendedor. Como consta no Ementário das decisões do CRECI de São Paulo, 2a região, referente ao assunto:

Pelo costume vigente, desde os primórdios do ano de 1970, por ocasião da aprovação do Regulamento na Mediação de Transações Imobiliárias, cabe ao vendedor arcar com os honorários devidos pela intermediação imobiliária concluída (SÃO PAULO, 2005).

 Como já falado anteriormente, os direitos e deveres se estendem às imobiliárias, fazendo com que pairem dúvidas apenas com a forma com que seja empregada uma eventual responsabilização.

Elaborado em janeiro/2013