Quero desfazer a Promessa de Compra e Venda... tenho direito à Devolução do que já paguei??

Por diversos motivos o pretenso comprador, aqui PROMITENTE COMPRADOR pode querer desistir da futura compra do imóvel financiado. Em que pese a Lei 13.786/2018 já ter trazido regras claras sobre o desfazimento/distrato de contratos imobiliários sabe-se que infelizmente alguns consumidores enfrentam diversos problemas para a reaver a devolução de valores pagos. A bem da verdade doutrina e jurisprudência já sinalizavam, antes mesmo da referida Lei de 2018 que o direito de desistir deveria ser respeitado e algum percentual deveria ser devolvido ao consumidor.

Como esclarece BRUNO MATTOS E SILVA (Compra de Imóveis. 2021) "Após alguma divergência inicial, pacificou-se na jurisprudência do STJ a orientação no sentido de que PODE O COMPRADOR DESISTIR DO NEGÓCIO, MESMO SEM EXISTÊNCIA DE CULPA DA INCORPORADORA, com fundamento apenas na dificuldade em continuar efetuando os pagamentos contratualmente previstos à incorporadora, com perda de um percentualdos valores pagos". E isso desaguou - esclarece o ilustre jurista - na Súmula 543 da Corte Superior.

Recentemente o STJ assentou através de acórdão da lavra da insígne Ministra NANCY ANDRIGHI entendimento de que o percentual de retenção deve ser de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas Promitente Comprador, considerando este ADEQUADO e SUFICIENTE para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral - OU - pelo inadimplemento do Consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Concluiu portanto a referida decisão que "(...) Prevalece, então, na jurisprudência mais atual: i) a orientação de um padrão indenizatório de 25% do valor pago (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); e ii) que esse percentual é indenizatório, cominatório e fixo, independendo das circunstâncias concretas de cada hipótese particular".

Assim restou ementada a decisão no referido REsp 1.820.330/SP, J. em 24/11/2020 que por UNANIMIDADE anulou o acórdão do TJSP e a sentença da Vara de origem:

"DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. (...). 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido" .

Data da conclusão/última revisão: 22/01/2021