Renovatória de Locação c/c Revisional de Aluguel

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE

qualificação, vem, mui respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, por seu advogado e bastante procurador in fine (procuração anexa doc. 01), para propor a presente:

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO c/c REVISIONAL DE ALUGUEL

nos termos dos arts. 19 (para a pretensão de se rever judicialmente o valor do aluguel) e art. 51 e seguintes, da Lei n. 8.245 de 18 de outubro de 1.991 - "LI", em face de qualificação do Réu, pelos motivos de fato e de direito que passa a expor:

DA RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO

1. O Requerente, locatário, celebrou contrato de locação comercial com a Requerida, conforme se denota pela cópia do referido contrato anexo (doc. 03), pelo prazo de 05 (cinco) anos, iniciado, esse ultimo contrato que advém de uma série de renovações amigáveis, em 1o. (primeiro) de setembro de 1.999 e com prazo término previsto para 31 (trinta e um) de agosto de 2.004, o que certifica a tempestividade da presente demanda.

2. Ressalta-se que o Requerente se encontra com a mesma atividade comercial e locatário do mesmo imóvel, cuja locação se pretende renovar, desde 1.972, data essa do primeiro contrato realizado entre as partes, por tanto há mais de 30 (trinta) anos, no ramo de Bar e Restaurante, conforme se denota pela cópia do contrato social da empresa anexo (doc. 02), firmando, durante todos esses anos, uma grande clientela.

3. Observa-se por oportuno MM. Juíza, o fato de que a referida empresa, como já exposto, criada em 1.972, era regulada pelo antigo Decreto 24.150/34, muito conhecido como a "Lei de Luvas", que possuía por maior objetivo a intenção de proteger o ponto comercial.

4. Faz-se mister ressaltar, por amor ao debate, que a questão da comercialidade da empresa se torna crucial no Direito do Inquilinato quando se refere à possibilidade do inquilino renovar, judicialmente, o seu contrato, pois o objetivo declarado da edição do D. 24.150/34 foi a proteção ao fundo de comércio, visando coarctar a cobrança de luvas para a renovação.

5. As disposições da "Lei de Luvas", geralmente de caráter processual, foram amplamente acolhidas pela nova Lei do Inquilinato, mesmo porque respaldada por quase sessenta anos de aprimoramento doutrinário e pretoriano, embora, é certo, deva a norma ser atualizada em face das novas necessidades econômicas.

6. Enfatize-se que a questão já era debatida na vigência do D. 24.150/34, existindo diversos julgados que indicavam soluções que podem ser, ainda, aproveitadas, como se vê, por exemplo, na Súmula 446, do Supremo Tribunal Federal ("contrato de exploração de jazida ou pedreira não está sujeito ao Decreto 24.150/34").

7. Sobre a Súmula 446, comentou o Ministro Roberto Rosas (Direito Sumular, SP, RT, p. 194):

"A Lei de Luvas veio em amparo ao fundo de comércio. Não pretendeu ampliar seu âmbito à atividade extrativa, como seja, a das pedreiras ou salinas. Para a orientação dessa Súmula, contribuiu a observação do Min. Luiz Gallotti de que a aplicação do D. 24.150 a essas atividades redundaria num modo oblíquo de criação de um direito real, porquanto tolheria em absoluto o exercício do direito de retomada, visto estar esse direito condicionado a que o pedido não se destine ao uso do mesmo comércio - Recurso extraordinário 19.734"; veja-se também na Revista dos Tribunais nº 627, p. 174 (assimilando as empresas civis às de caráter comercial, para fins da proteção do D. 24.150/34, desde que comprovada a habitualidade do objetivo e a finalidade lucrativa); na Súmula nº 9, do 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo ("as distribuidoras de derivados de petróleo, quando sublocam totalmente os imóveis a terceiros, não têm legitimidade para propor ação renovatória, embora dotem os estabelecimentos revendedores dos implementos necessários à comercialização dos seus produtos, ou os orientem e fiscalizem, ainda que lhes propiciando financiamentos e cuidando dos investimentos publicitários") etc.

8. O § 4º do art. 51, da Lei do Inquilinato atualmente vigente menciona "indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas", sendo desnecessária a expressão "regularmente constituída" pois a sociedade que não se constituiu regularmente não é pessoa jurídica e sequer pode atuar no mundo jurídico.

9. Em conhecido texto, o Professor Darcy Bessone disse que a redação do art. 3°, § 2°, da "Lei de Luvas", dada pela Lei n° 6.014/73, contem linguagem técnica mais precisa do que a anterior, ao substituir a imprecisa expressão "ramo" pela expressão "atividade empresária":

"Pode-se identificar na Lei n° 6.014 uma forma de interpretação autêntica, como já identificamos, para entender-se que o Decreto n° 24.150, ao falar repetidamente em ramo de comércio ou de indústria, usou linguagem de seu tempo, isto é, da época em que não havia desenvolvido a teoria da empresa, mas que, adaptada às concepções supervenientes, teria querido exprimir algo como atividade empresária. Mas, não se entendendo assim, seria imperiosa a invocação do § 1° do art. 2° da Lei de Introdução ao Código Civil, para admitir-se que a Lei n° 6.014, sendo posterior ao Decreto n° 24.150, substituiu o sentido menos técnico da palavra "ramo" pela idéia moderna de empresa quando falou em "atividade empresária" (Darcy Bessone, Renovação da locação, SP, Ed. Saraiva, 1990, p. 74).

10. Ainda, J. Nascimento Franco aponta que não ensejam a ação renovatória as locações de imóveis ocupados individualmente pelo inquilino para atividades civis: "esta faculdade existe, porém, quando ocupante do imóvel é uma sociedade civil com fins lucrativos, por força do disposto no § 4° do art. 51 da Lei 8.245/9.

11. Trata-se de incongruência que os tribunais poderão pretorianamente corrigir, concedendo a renovação também às pessoas físicas que praticam atividades civis em caráter lucrativo o profissional, mesmo porque é corriqueiro o exercício das profissões liberais conjuntamente com atividades paralelas, tal como ocorre com os engenheiros, que se tornam incorporadores ou vendedores de imóveis, sob as formas mais variadas; os advogados, que em grande número administram imóveis; etc....

12. Inúmeros exemplos análogos poderiam ser citados de comercialização das atividades liberais, o que exige, para o local onde são exercidas, uma proteção legal maior, que não pode ser outra senão a do Decreto n° 24.150/34".

13. Note-se que a Lei do Inquilinato não se refere à empresa, mas, no art. 51, caput, a locações de imóveis destinados ao comércio, no § 4°, a indústrias e sociedades civis com fins lucrativos.

14. Não se pode crer, no entanto, que a expressão "sociedade civil com fim lucrativo" represente um retrocesso na longa caminhada jurisprudencial e doutrinária em busca da proteção da atividade empresarial.

15. A expressão não exclui a atividade empresarial, antes a abrange, como se vê na Revista dos Tribunais n° 669, p. 135, em acórdão da 2ª Câmara do 2° Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: "o locatário, seja pessoa física ou jurídica, que se dedica a atividade econômica organizada com fins lucrativos, independentemente da natureza do objeto do negócio, encontra proteção da Lei de Luvas, posto que na expressão "uso de comércio" se compreende o moderno conceito de atividade empresarial"

16. Por derradeiro, pondo fim ao debate da questão em tela Pestana de Aguiar cita o Prof. Rubens Requião para considerar "empresa toda organização de natureza civil ou mercantil destinada à exploração por pessoa física ou jurídica de qualquer atividade com fins lucrativos" sendo empresário "quem exerce profissionalmente atividade econômica voltada para a produção ou circulação de bens e serviços".

17. Note-se, assim, que o conceito de bem protegido pela renovação compulsória do contrato de locação é questão controvertida, sendo certo que o dispositivo legal, do art. 51, § 4°, da Lei n° 8.245/91, introduz norma jurídica cuja inteireza somente pode ser percebida por seu aplicador se este estiver consciente do valor normativo do crescimento econômico e da indispensável proteção dos meios de produção da riqueza.

18. Observa-se, portanto, que o Requerente, pela exposição dos fatos e pelo acervo probatório anexado, faz jus ao direito que aqui se pleiteia, impondo-se a proteção de seu ponto comercial instalado e em atividade ha mais de 30 (trinta) anos, o que acabou por gerar uma valorização sensível do imóvel para tais fins e cuja não observância pode gerar ate o enriquecimento imotivado do Requerido, atentando-se para o fato de que essa valorização refere-se a atividade ali exercida, ou seja, sem reflexo nos valores dos alugueres que tem que se adaptar a realidade do mercado e será discutido em breve.

19. Assim, cumpre relembrar, mais uma vez, o fato de que a última locação, ou seja, a vigente, deu-se por contrato de renovação amigável firmado em 1o. De marco de 1.999, no qual estipulou-se a data de inicio da locação em 1o. De setembro de 1.999 e termino em 31 de agosto de 2.004, conforme se observa pela copia do referido contrato anexo (doc. 03).

20. O artigo 51 da Lei de Locação dispõe sobre a possibilidade de renovação da Locação, concorrendo para tanto as seguintes condições estabelecidas em seus incisos:

"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos."

21. Ademais, o Requerente cumpriu o contrato nos exatos termos estabelecidos, quitando sempre em dia os alugueres, conforme se observa pela copia dos últimos três depósitos anexos (doc. 04, 05 e 06), bem como todos os tributos e tarifas pertinentes ao imóvel, conforme faz prova com a certidão negativa de tributos municipais anexo (doc. 07).

22. O Requerente ainda propõe, desde já, seja renovada a locação nos mesmos termos do contrato em vigor e para tanto, indica o mesmo fiador que aceita, desde já, o encargo da fiança, conforme declaração em anexo (doc. 08), devidamente autorizada por sua mulher.

23. Para efeitos legais, é presente para apresentar todas as provas de idoneidade financeira do fiador e sua esposa, representadas pelas certidões negativas de protestos (doc. 09 e 10) e certidões judiciais nas quais certificam nada constar em nome do fiador e de sua esposa nos últimos 10 (dez) anos (doc. 11 e 12).

24. Cumpre o Requerente desse modo, todas as exigências estabelecidas no artigo 71 da Lei de Locação, in verbis:

"Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art.282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação Renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art.51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação."

25. Com efeito MM Juíza, ao Requerente somente resta as vias judiciais para obter a renovação da locação, evitando, desse modo, seja prejudicado o fundo de comércio já consolidado, a perda considerável de clientela já formada no decorrer desses 30 anos de atividade no mesmo ramo e demais situações desagradáveis com a transferência de seu estabelecimento para outra localidade, uma vez que a Requerida se nega à renovação, sem justificativa plausível.

26. Outrossim, na hipótese de não ser concedida a renovação, o Requerente adquire o direito de se ver indenizado pelas perdas e danos causados pela não renovação do contrato locatário, bem como pelos lucros cessantes, como não poderia deixar de ser, uma vez que ao mudar-se perderá muitos clientes já fixos.

27. Assim, haja vista o fato de que o comércio (restaurante) fixou sua base no imóvel há mais de 30 (trinta) anos exercendo sempre essa mesma função, com clientela formada, conforme já exposto, o Requerente faz jus, na absurda hipótese de não ser renovada a locação, a ser indenizado, o que desde já se requer, nos termos do art. 75, da Lei n. 8.245/91 - "LI", cujo valor será atribuído por ocasião de liquidação de sentença.

DA REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL

28. Cumpre esclarecer o fato de que no contrato em vigor ficou estipulado entre as partes o valor de R$ 1.670,00 (um mil, seiscentos e setenta reais) mensais referente ao aluguel, com índice de reajuste atrelado ao I.G.P.M..

29. Assim, com a aplicação da correção monetária supra, o valor atual da locação é de R$ 2.000,00 (dois mil reais) mensais.

30. Ocorre porém que a Requerida pretende a majoração do valor do aluguel, o que acabou por gerar conflito entre as partes no sentido de que o valor pretendido pela Requerida não se encontra em consonância com a realidade do mercado atual.

31. Assim, observa-se por oportuno MM. Juíza o fato de que apesar de nunca ter existido qualquer tipo de desentendimento entre Requerente e Requerida, verificou-se uma queda nos preços dos aluguéis dos imóveis, decorrentes de problemas econômicos nacionais, provocando uma sensível diferença entre o valor real de mercado atual e o valor combinado no contrato assinado entre as partes.

32. Nada obstante a questão de que a referida desvalorização estar diretamente atrelada as condições atuais do mercado, ha, ainda, as problemáticas em torno do fato de que a Avenida na qual o referido imóvel se encontra desvalorizou-se muito com a mudança de grande e importante parte do comercio local para o Itagua e, também pelo fato de ter caído em muito o nível dos freqüentadores dessa região da cidade, causando muitas brigas, assaltos, furtos, etc...

33. Assim, legislador previu essa situação e regulou a revisão judicial, sendo lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel.

34. Assim, não tendo havido acordo para a revisão do aluguel é lícita a postulação judicial com suporte no artigo 19 da Lei 8.245/91.

35. Nesses termos, dispõe o artigo 19 da referida Lei:

"Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."

36. Faz-se mister esclarecer, ainda, que, tendo em vista a característica sazonal do comércio da cidade de Ubatuba, os alugueis cobrados dos comerciantes locais caíram muito nos últimos tempos, gerando, desta forma, a desvalorização do aluguel do imóvel em tela, pelo que se faz necessária sua revisão para o valor de mercado, conforme já esclarecido.

37. Para corroborar o supra exposto foram realizadas três avaliações para se verificar a média da locação no local onde o referido imóvel se localiza, conforme se denota pelos documentos anexos (docs. 13, 14 e 15).

38. Importante esclarecer que as referidas avaliações foram feitas por três imobiliárias idôneas e renomadas na cidade, das quais uma é de propriedade do delegado municipal do CRECI, impondo-se a análise das mesmas com o máximo de credibilidade.

39. Destarte, observa-se que as referidas avaliações declaram que a média da locação para o imóvel em tela é de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), e, assim, haja vista as dificuldades atuais indicam para a revisão o valor de R$ 1.400,00 (um mil e quatrocentos reais) que se refere ao valor da menor avaliação.

Assim, pelo exposto, REQUER:

I - Seja citada a Requerida para os termos da presente ação, no endereço constante na qualificação da mesma para, querendo, apresente defesa no prazo legal, sob pena de revelia, concedendo-se ao Sr. Oficial de Justiça os benefícios do art. 172, §2o. Do Código de Processo Civil.

II - Sejam julgados procedentes os pedidos, decretando-se a renovação do contrato de locação comercial, por igual prazo e nas mesmas condições, determinando o reajuste do aluguel com base no índice inflacionário apontado no contrato, uma vez atendidas todas as formalidades e exigências da Lei.

III - A revisão do aluguel para o valor de R$ 1.400,00 (um mil e quatrocentos reais), adequando, desta forma, o valor do aluguel ao valor real de mercado conforme acervo probatório anexado.

IV - A fixação de aluguel provisório, com base com art. 68, inciso II, da Lei nº 8.245/91, caso a presente demanda avance sobre o prazo que estipula o termo do contrato vigente que ora se renova por mais 05 (cinco) anos, qual seja, em 31 de agosto, de 2.004.

V - Na improvável, mas existente, hipótese da não renovação do contrato, o Requerido, conforme já exposto, faz jus à indenização por perdas e danos, bem como pelos lucros cessantes, cujos valores serão atribuídos por ocasião da liquidação de sentença por via de perícia com o fito de tornar liquido o enorme prejuízo causado pela interrupção de um comércio que passa de trinta anos de atividade no mesmo local, o que desde já se requer como forma de requerimento alternativo na hipótese da não renovação da locação, como fundamenta o art. 75, da Lei n. 8.245/91 - "LI", vez que o referido prejuízo, nos dias de hoje, representam números ilíquidos e não sabidos, atentando-se para o fato de que a referida indenização deve atender as características oscilantes do mercado, com fundamento nos arts. 603 e seguintes do Código de Processo Civil.

VI - Seja a Requerida condenada ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

VII - Protesta provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito, notadamente pela produção de provas documental, pericial, testemunhal e, ainda, pelo depoimento pessoal da Requerida, caso seja necessário.

Dá-se à causa o valor de R$ 20.040,00 (vinte mil e quarenta reais) referente a doze meses do aluguel fixado no contrato em vigor.

Nestes Termos;

Pede Deferimento.

cidade, data por extenso.

A D V O G A D O

(Colaboração: Emerson Ávila)