Dos Contratos De Compra E Venda De Imóveis Na Planta: O Atraso Na Entrega A Luz Do Código Defesa Do Consumidor

INTRODUÇÃO

O presente projeto de pesquisa visa abordar, a questão do atraso na entrega de imóveis na planta, em consonância com a cláusula de tolerância de até 180 dias, constante nos contratos de compra e venda, em especial os que estão inseridos no regime de Condomínio Fechado, por Administração, também conhecido como “obra a preço de custo”, regulado pela Lei 4.591/64, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, a partir da analise bibliográfica e estudo de caso.

MATERIAL E MÉTODOS

O artigo apresentará uma pesquisa classificada quanto aos fins como descritiva e quanto aos meios como: bibliográfica e estudo de caso. 

DESENVOLVIMENTO

As premissas básicas para um sociedade que busca a justiça social é encontrar o ponto de equilíbrio nas relações de consumo. Visando a tutela dos direitos dos consumidores nessas relações de consumo, a Constituição da República Federativa do Brasil, em seu artigos 5º, inciso XXXII e 170, inciso V,  traz que o Estado promoverá na forma da lei, a defesa do consumidor. Com o advento da lei 8.078/90, que introduziu no ordenamento jurídico o Código de Defesa do Consumidor, em seus artigos 4º e 51, permitiu-se a criação de regras e princípios para regular as relações de consumo, com a finalidade de proteger os direitos dos consumidores em razão dos desrespeitos praticados contra eles e, possibilitar a sua defesa junto a órgãos administrativos como o PROCON, em conformidade com a Constituição Brasileira de 1988.

A compra e venda de imóveis são os mais habituais negócios jurídicos do setor imobiliário, porque representam a conclusão do processo de contratação, visando a alienação de um bem imóvel. Os contratos de compra e venda são regulados, em suas normas gerais pelos artigos 481 a 504 do Código Civil Brasileiro de 2002, Lei 10.406/2002.  O Código Civil Brasileiro traz ainda em seu art. 422 que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé”. Além de terem suas normas gerais previstas no Código Civil Brasileiro, os contratos de compra e venda de imóveis na planta, são regulados pela Lei de Condomínio 4.591/64, principalmente quando se trata da Construção de edificação em Condomínio, mais especificamente no regime de Condomínio fechado, por Administração, também conhecido como “obra a preço de custo”, com previsão legal nos artigos 58 a 64 da referida lei.

Além das leis citadas anteriormente, existem doutrinas e publicações que tratam sobre contratos de compra e venda, no sentido de esclarecer que em toda relação contratual devem ser observados os princípios da boa-fé e da equidade, para que haja equilíbrio entre as partes e segurança no negócio jurídico. Existem algumas jurisprudências a nível nacional, cujas decisões tem sido contra e acabam por condenar algumas construtoras pela prática de utilizarem em seus contratos, uma cláusula de carência no prazo de entrega de imóveis na planta, de até 180 dias como tolerância.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Para se evitar o atraso na entrega dos imóveis comprados na planta é necessário algumas ações por parte da construtora como: Melhor planejamento e acompanhamento dos custos da obra, com a realização de Assembleias de Condomínio a cada 6(seis) meses para apresentação desses custos, buscando a anuência dos Condôminos,  principalmente em caso de diferença de valores a pagar e a forma para absorvê-la, para que ao final da obra, não se caracterize como atraso na entrega da mesma. Os seus contratos tragam cláusulas expressas quanto a realização de assembleias com prazos definidos, e que em se tratando de imóveis na planta a preço de custo, caso haja valores a pagar além do custo estimado inicialmente, que essa seja submetida a aprovação dos Condôminos  em Assembleia Geral do Condomínio, de maneira a não ferir os direitos dos consumidores quando avaliadas à luz do Código Civil Brasileiro e do Código de Defesa e Proteção do Consumidor. E, ainda, cláusulas quanto à regularização do imóvel e a escritura definitiva de suas unidades, com procedimentos e prazos, a fim de coibir o atraso na entrega dos projetos de modificações, uma vez que a vistoria do Corpo de Bombeiros para liberação do Habite-se, só pode ser feita a partir da obra totalmente finalizada.

Caso sejam permitidas modificações na parte de alvenaria e materiais desses imóveis, que nos contratos tragam cláusulas expressas e taxativas quanto aos tipos de modificações que podem ser realizadas, com prazos determinados quanto à apresentação dos projetos de modificações e acompanhamento dos mesmos por parte dos arquitetos contratados pelos condôminos, para que cumpram os prazos estabelecidos e não acarrete em atraso da entrega do empreendimento, gerando responsabilidade para a construtora perante aos demais condôminos. Nos empreendimentos cujas obras sejam permitidas modificações no interior de suas unidades, é importante que a construtora ofereça ao cliente pelo menos 3 opções de plantas modificadas de cada apartamento, a fim de agilizar e coibir outros tipos de modificações por parte do condômino, que dependam  da entrega de projetos contratados por ele.

Assim, conclui-se que com a aplicação dessas medidas na prática, os consumidores teriam os seus direitos respeitados e não se sentiriam lesados, evitando dessa forma a insatisfação, mesmo que a entrega do imóvel fosse realizada após o prazo inicial previsto, dentro do prazo de 06(seis) meses de tolerância conforme estipulado em contrato, uma vez que tudo estaria muito bem definido e esclarecido através dos contratos e das Assembleias de Condomínio.

REFERÊNCIAS

ADVFN, Panorama do Mercado Imobiliário Brasileiro. Disponível em: <http://br.advfn.com/educacional/imoveis/mercado-brasileiro> Acesso em 18 de maio de 2014.

GIL, A.C. Métodos e técnicas de pesquisa social. 6. Ed. São Paulo: Atlas, 2008.

IBGE, Sistema de Contas Nacionais Brasil 2004-2008. Disponível em: Acesso em 18 mai. 2014.

JUSBRASIL, Atraso na obra - quais são os meus direitos?. Disponível em: <http://sinzingergustavo.jusbrasil.com.br/artigos/112654889/atraso-na-obra-quais-sao-os-meus-direitos?ref=home>. Acesso em 18 mai. 2014.

RIO, Veja, Como surgiu o Código de Defesa do Consumir. Disponível em:<http://vejario.abril.com.br/blog/o-direito-e-seu/uncategorized/como-surgiu-o-codigo-de-defesa-do-consumidor>. Acesso em 18 mai. 2014.

TARTUCE, Flávio. Do Código de Defesa do Consumidor ao novo Código Civil. São Paulo: Método, 2005.

Elaborado em junho/2014