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Portal Boletim Jurídico - ISSN 1807-9008 - Brasil, 14 de outubro de 2019

As formas de garantia contratual: uma análise do contrato de locação de imóveis residenciais

 

Oswaldo Moreira Ferreira; Douglas Souza Guedes e Kamille Gabri Bartolazi

 

Resumo: O presente estudo tem como escopo tecer uma análise em torno do contrato de locação de imóveis residenciais urbanos, tento em vista que as regras que norteiam tais contratos são previstas pela Lei de Locação (Lei 8.245/1991) e pelas alterações incluídas pela Lei 12.112/2009. É de suma importância o estudo da Lei de Locação, pois essa regulamenta diversas questões que hoje se encontram sob análise do judiciário, ao ingressar com uma ação, por vezes nota-se a existência de muitas dúvidas quanto os direitos, deveres e garantias do locador e locatário.

Palavras-Chave: Locador; Locatário; Contrato de Locação; Garantias.

INTRODUÇÃO

É prática corriqueira no mundo jurídico e na sociedade atual, o estabelecimento de contratos no que tange a locação de imóveis residenciais. Com advento da sociedade moderna, tendo a população sofrido uma mudança em sua forma de habitar, decorrente do êxodo rural do século XX que se deu por conta do processo de industrialização brasileiro, estando hoje presente a maior parte da população residindo em áreas urbanas. Surge em função de tal fato uma maior necessidade de disciplinar as relações de contrato referentes a imóveis urbanos tendo em vista, que estes têm como propósito assegurar maiores direitos e garantias dos indivíduos que se relacionam como proprietários de imóveis urbanos e como locatários.

É importante a análise aprofundada dos contratos de locação de imóveis, tendo em vista a demanda judicial que envolve esses casos atualmente, onde por vezes nas lides as partes divergem no processo por estarem em desacordo ou não respeitarem o que está tipificado na Lei de Locação e com o pactuado nos contratos. A metodologia empregada na construção do presente, parte do método dedutivo. Como técnica de pesquisa, optou-se pela revisão de literatura sistemática, analisando-se doutrinas e a legislação referente ao tema proposto.

1 DEFINIÇÕES E CONSIDERAÇÕES INICIAIS EM TORNO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS

O contrato de locação é definido como aquele, onde uma das partes, por meio de certa remuneração (aluguel, salário ou custo), se obriga a fornecer a outra parte, por determinado período de tempo, “o uso de uma coisa fungível, a prestação de um serviço, ou a execução de uma obra determinada” (TARTUCE, 2017, p. 377). Existem três modalidades de locação, que se baseiam no Direito Romano: a locação de coisas, de serviços ou de obras. A locação de coisas trata do conteúdo e utilização dos bens infungíveis. A locação de serviços se baseia na prestação de um serviço com fins econômicos. E a locação de obras tem como objetivo a execução de uma obra. O atual Código Civil salienta que a prestação de serviços e a empreitada não são mais espécies de locação (TARTUCE, 2017).

Antes de adentrar no campo dos contratos locatícios urbanos, é indispensável à análise contratual no âmbito imobiliário. Em geral os contratos ocorrem na modalidade: bilateral, comutativo, oneroso, típico, geralmente consensual, de trato sucessivo e não formal (VENOSA, 2015).

Na forma bilateral, desde o início para locatário e locador subsistem obrigações, essa sujeição recíproca de obrigações vem explicitada no art. 476 do Código Civil, que aduz: “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprir sua obrigação pode exigir o implemento da do outro” (BRASIL, 2002). Assim sendo, na locação os direitos e deveres existem para ambos os contratantes. As prestações que incidem nessa modalidade de contrato são conhecidas desde os antecedentes do acordo por ambas as partes, fazendo jus a sua característica comutativa. É oneroso, pois não existe locação gratuita, direitos e deveres são recíprocos para ambos, o peso contratual é dividido entre as partes embora muitas vezes não incida no mesmo nível, contudo, a onerosidade é percebida antes de tudo em razão da contraprestação que se segue à prestação, o proveito do contratante decorrido do seu sacrifício. Por possuir forma contratual sistematizada em lei o contrato é típico. Apresenta-se na maioria das vezes de forma consensual, com origem na concordância das partes, entretanto certos efeitos só são percebidos na sua forma escrita. Pelo fato de se prolongar no tempo o contrato é de trato sucessivo. O imóvel alugado permanece nessa condição por certo tempo e por admitir a modalidade não formal, inexistem requisitos pré-estabelecidos para que seja firmado entre as partes. Porém determinados efeitos só serão garantidos mediante sua forma escrita (VENOSA, 2015).

A locação de coisas está expressa nos dispositivos do nosso código atual em seus artigos 565 aos 578. O termo locação de coisas é definido como um contrato através do qual uma das partes se compromete a conceder a outra, por período de tempo preestabelecido ou não, a utilização de coisa não fungível, por meio de certa remuneração, o chamado aluguel. Essa suposta localização positivada no Código Civil tem como objeto geral coisas móveis e imóveis, a menos que estejam previstas em legislação especial, o que é o caso dos imóveis urbanos, onde se aplica a lei 8.245/91, Lei do Inquilinato (TARTUCE, 2017).

Entre os elementos essenciais do contrato de locação de imóveis está a obrigação de restituir, oriunda do contrato de locação que se aplica nos casos de perda ou deterioração da coisa (arts. 238 a 240, CC) e quanto aos acréscimos e melhoramentos (arts. 241 e 242, CC). Especificamente a locação de imóveis pode ocorrer de forma total ou parcial, onde no silêncio das partes a locação se estende aos acessórios do imóvel. A remuneração pelo aluguel também é um elemento do contrato, sem ela ocorrerá à atipicidade da locação. O valor acordado é pago na maioria das vezes em espécie, e sempre em moeda nacional. O preço deve ser especificado ou pelo menos determinável, embora ocorra a possibilidade de variação deste, em função de índices previstos pela lei, sendo pago de maneira periódica, ou seja, mensalmente (VENOSA, 2015). Ainda segundo Venosa:

O preço distingue a locação do comodato. É a remuneração devida ao locatário pela cessão de utilização da coisa. Deve ser suficiente para caracterizar uma onerosidade. Um preço ínfimo ou irrisório descaracteriza o contrato. Não há, porém, necessidade que seja um preço justo. Importa examinar cada caso concreto, com suas peculiaridades (VENOSA, 2015, p. 16).

A obrigação locatícia é em regra quesível, sobretudo onde ocorre o silêncio dos contratantes, portanto, o locador deve ir receber o aluguel no imóvel locado, quando não for acordado contrato em local diverso. A manifestação da vontade presente no contrato de locação é a mesma que se exige aos demais contratos de forma geral, não se faz necessário à existência de poderes no sentido de dispor da coisa, sendo que a locação apenas transfere o direito de uso, portanto, nessa modalidade de contrato, mesmo aquele que não possui poderes para alienar, pode alugar, devido à relação estabelecida com a administração em geral (VENOSA, 2015).

2 A LEI DO INQUILINATO

A Lei Nº 8.245/91, Lei do Inquilinato, e legislações anteriores relacionadas ao inquilinato, tem como propósito orientar as locações dos imóveis urbanos. Para tal discussão será excluída a análise dos bens móveis e imóveis rurais. A posterior lei 12.112/09 trouxe correções a algumas deficiências do texto original da Lei 8.245/91, trazendo modificações para o aperfeiçoamento de regras e procedimentos no que tange a locação de imóveis urbanos (VENOSA, 2018).

Ocorrem, entretanto divergências doutrinárias quanto à denominação da vigente lei, segundo Tartuce “há um tom não muito agradável no termo inquilino. Primeiro, pois a palavra tem um sentido subalterno e de precário, diante da origem romana da expressão inquilinos”. Segundo, pois a utilização desse termo dá a entender que trata-se de uma norma que protege somente o locatário, o que é uma inverdade. A lei 8.245/91, não constitui um sistema de proteção, assim, segundo o doutrinador o termo correto seria “Lei de Locação” (TARTUCE, 2017, p. 386).

O Código Civil de 2002 não baniu a aplicação da lei 8.245/91 a locação de imóvel urbano, essa conclusão se dá a partir de uma leitura simples do artigo 2.036 do Código Civil, onde se diz “a locação de prédio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por esta continua a ser regida” (TARTUCE, 2017). Ainda segundo Tartuce e em sequência Venosa:

Como é notório, a Lei de Locação (Lei 8.245/1991) constitui um microssistema jurídico ou estatuto jurídico próprio que regulamenta a locação de imóveis urbanos residenciais e não residenciais (TARTUCE, 2017, p. 385). Fazendo uma análise história do surgimento desse importante diploma, Silvio Copanema de Souza demonstra os seus objetivos fundamentais. O primeiro foi a gradual liberação do mercado, “rompendo-se, após tantos anos, o engessamento produzido pela camisa de força do dirigismo estatal”. O segundo objetivo foi o de incentivar a construção de novas unidades para locação. O terceiro, a aceleração da prestação jurisdicional. Por fim como último objetivo, sinaliza o doutrinador para “unificar o regime jurídico da locação de imóvel urbano, pondo fim ao emaranhado legislativo que entes existia” (SOUZA, 2012, P. 2, apud, TARTUCE, 2017, p. 385-386).

A Lei nº 8.245 buscou tornar mais realista a relação inquilino-senhorio, diminuindo o excesso de proteção ao inquilino que causou tantos danos ao mercado sem protegê-lo suficientemente (VENOSA, 2018, p. 434).

De acordo com o art. 1º da Lei 8.245/91 considera-se imóvel urbano segundo a sua destinação, e não conforme a sua localização, ou seja, mesmo estando o imóvel localizado em área rural, se este for destinado à residência, indústria ou comércio, será abarcado pela lei como imóvel urbano. Em contrapartida o imóvel de área urbana sendo destinado a agricultura, será considerado imóvel rural, regendo-se assim por lei especial, o Estatuto da Terra (VENOSA, 2018).

Como regras sobre contrato locatício de imóveis, a Lei do Inquilinato, prevê em seu art. 2º que nos casos em que houver “pluralidade de locadores e locatários todos serão solidários entre si, salvo estipulação em contrário no instrumento contratual”, portanto, pela regra geral a solidariedade será ativa e passiva entre as partes (TARTUCE, 2017, p. 393).

3 DIREITOS E DEVERES DO LOCADOR E LOCATÁRIO DE IMÓVEL URBANO

Com escopo de delimitar tal estudo, serão abordados alguns artigos considerados mais relevantes quanto ao tema proposto, porém vale ressaltar que a lei de locação é de suma importância na garantia de direitos do locador e do locatário.

Inicialmente, o art. 4º da Lei de Locação prevê que não poderá o locador reaquistar o imóvel, que foi devidamente alugado, dentro do prazo convencionado (TARTUCE, 2017, p. 395). Caso o locador viole tal regra, surge para o locatário a possibilidade de requerer judicialmente as devidas perdas e danos, conforme os arts. 402 e 404 do CC/02 (TARTUCE, 2017, p. 394). Entretanto, existe a possibilidade do locatário devolver o imóvel durante a vigência do contrato, arcando com a multa equivalente, segundo o art. 4º da Lei 8.245/1991. A respectiva multa deverá sofrer uma redução proporcional ao tempo cumprido do contrato, ou se juiz, ao analisar o caso, considerar que o valor da multa é abusivo (TARTUCE, 2017, p. 395). Aquele que alugou o imóvel fica dispensado de pagar qualquer multa “se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador privado ou público, para prestar serviços em localidade diversa daquela informada no início do contrato”, devendo avisar através de meio escrito, ao locador, 30 dias antes (TARTUCE, 2017, p. 396).

De acordo com o art. 6º da Lei de Locação, o locatário pode “denunciar a locação” por tempo indeterminado e a qualquer momento, depois de feito o aviso escrito aquele a aquele alugou o imóvel, obedecendo o prazo de 30 dias. Se o caso for de denúncia vazia, presumir-se-á esta a favor a favor do locatário (TARTUCE, 2017, p. 398). Os deveres do locador e locatário são previstos respectivamente pelos arts. 22 e 23 da Lei 8.245/91, “o que confirma a tese de que ambas as partes assumem obrigações conjuntivas ou cumulativas”, atreladas a diversas prestações de natureza variada. As partes são ao mesmo tempo, credoras e devedoras em uma mesma obrigação, o que evidencia o chamado sinalagma obrigacional (TARTUCE, 2017, p. 401). Configuram-se como deveres do locador: conceder o imóvel ao indivíduo que alugou para que este o use conforme o estabelecido pelo contrato de locação, assegurar a utilização pacífica do imóvel no período pactuado para locação, “manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel”, responsabilizar-se pelos vícios ou defeitos da residência alugada, se esses vícios são anteriores a data da locação, fornecer recibos e informações sobre o imóvel e locação, caso não pactuado contrário cabe ao locador pagar as despesas referentes a impostos e taxas (aqui é incluído o IPTU), arcar com as despesas extraordinárias de condomínio (TARTUCE, 2017, p. 402). Quanto aos direitos do locador, de acordo com Ferreira (et all., 2018):

A princípio de tudo, cabe destacar acerca do direito que o locador tem de consentir ou não a cessão ou a sublocação. A diferença fundamental entre uma e outra é que, na sublocação o locatário continua obrigado pelo contrato celebrado com o locador. Já na cessão da locação, desaparece a responsabilidade do cedente, que transmite ao cessionário que a partir de então se estenderá ao locador. O locador terá, então, o direito de exigir a retomada do imóvel quando houver a sublocação a terceiros, parcial ou totalmente, se tal situação não estiver devidamente autorizada no contrato por escrito. Além disso, o locador pode exigir do locatário garantias. Pode exigir caução, fiança, seguro de fiança locatícia, bem como cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (FERREIRA, et all., 2018, s.p.).

Por outro lado, o art. 23 da Lei de Locação elenca um rol de deveres do locatário, ou seja, deveres a serem cumpridos pelo indivíduo que alugou o imóvel. Configuram-se como deveres do locador: “pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação, exigidos por força de lei ou convenção”, utilizar o imóvel de acordo com o combinado, devendo cuidar com se seu fosse, devolver o imóvel ao término da locação na forma em que recebeu, “salvo as deteriorações comuns e decorrentes de seu uso normal”, avisar imediatamente o locador sobre o aparecimento de qualquer dano ao imóvel, bem como realizar o conserto de danos causados por ele mesmo ou terceiros a ele ligados, “não modificar a forma externa ou interna do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador”, encaminhar diretamente ao proprietário (locador) as contas referentes à cobrança de impostos e contribuições do condomínio, pagar suas despesas pessoais de água, telefone, luz, etc., e outras dispostas no art. 23 da Lei de Locação (TARTUCE, 2017, p. 403). De acordo com Ferreira (et all., 2018) são deveres do locatário:

Na relação de locação, tem-se como principal obrigação do locatário o pagamento dos alugueres, nos prazos ajustados. Atrasando o pagamento, poderá o locador, pelo descumprimento do dever do locatário, cobrar multa pelo atraso. No entanto, tal cobrança deve estar prevista no contrato de locação, constando, ainda, qual será o seu valor. Ademais, justamente por lidar com coisa alheia, deve o locatário servir-se da coisa para usos convencionais ou presumidos, tratando com o mesmo zelo com que cuida suas próprias coisas. Considerando essa idéia, deve o locatário restituir a coisa no estado em que tiver recebido, devendo estar a coisa no mesmo estado de conservação. Portanto, não pode o locatário deixar de reparar os danos que provocar no imóvel ou em suas instalações. Por óbvio, tal responsabilidade se estende também quando os danos forem provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos. Cabe observar que as reparações durante a locação cabem ao locatário. Essas pequenas despesas não precisam ser advindas de sua culpa, como, por exemplo, a substituição de vidros quebrados, a desobstrução de canos e ralos, o conserto de pequenas goteiras, a troca de torneiras etc. Encontram-se, ainda, sob responsabilidade do locatário o pagamento das contas de telefone, consumo de água, força, luz, gás e esgoto. Gize-se que o pagamento do prêmio de seguro-fiança, quando este se constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo locatário. Deve, também, o inquilino levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, fundadas em direito, bem como os atos advindos do poder estatal de polícia que atinjam sua posse direta. Quando se trata de embaraços e turbações sobre questão de fato, como uso nocivo da propriedade vizinha, por exemplo, cabe o ao locatário a defesa de seus direitos (FERREIRA, et all., 2018, s.p.).

As despesas referentes à confecção do contrato de locação, denominadas “taxas de contrato”, não podem ser cobradas do indivíduo que deseja alugar o imóvel, ou seja, essas despesas não podem ser cobradas do locatário, elas são de responsabilidade do locador. Qualquer cláusula com escopo de transferir tal encargo ao locatário é considerada abusiva, portanto será nula (TARTUCE, 2017, 405).

4 AS GARANTIAS LOCATÍCIAS E A AÇÃO DE DESPEJO

A Lei de Locação, em seu art. 37, prevê como meios de garantia quanto ao contrato locatício: a caução (em dinheiro, títulos ou ações de mercado), a “fiança pessoal ou bancária”, o seguro de fiança referente à locação e a “cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento” (TARTUCE, 2017, p. 424-425).

A chamada caução real poderá ser utilizada nos casos de bens móveis e imóveis, “devendo ser aplicadas, por analogia as regras gerais previstas para os direitos reais de garantia”. Na caução de bens imóveis as regras a serem aplicadas serão as referentes à hipoteca, já no que se refere ao registro, os bens devem ser averbados “a margem da respectiva matrícula do registro de imóveis” (TARTUCE, 2017, p. 425). Já a chamada caução em dinheiro, não pode ultrapassar o valor correspondente a três aluguéis, conforme o disposto na Lei de Locação. Esse valor deverá ser depositado em uma conta poupança, “revertendo-se em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva”. Sendo assim todos os juros e rendimentos bem como os frutos que vierem a surgir, serão convertidos em favor do locatário. As cláusulas contratuais que em sentido contrário retiram essa garantia do locatário são nulas (art. 45, Lei de Locação) uma vez que tal norma tem como escopo proteger o locatário e coibir o enriquecimento sem causa (TARTUCE, 2017, p. 425).

De acordo com o art. 39 da Lei de Locação: “Salvo disposição em contrário, qualquer das garantias de locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”, mesmo que essa sofra prorrogação por tempo indeterminado. De acordo com Garcia:

A caução, primeira modalidade prevista em lei, pode ser dada pelo locatário por bens próprios, móveis ou imóveis, sendo que quando se referir a bens móveis, deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos e, quando se referir a bens imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula do respectivo imóvel, objeto da locação, no Cartório de Registro de Imóveis a que pertence. Além disso, e mais comumente, exige-se a caução em dinheiro, no valor correspondente a no máximo 3 meses o valor do aluguel pactuado. Neste caso, cumprida integralmente a obrigação do locatário, poderá este último levantar, ao final do contrato, referido valor, importante frisar, devidamente atualizado. Tal modalidade hoje é pouco utilizada, uma vez que o valor dado em garantia quase nunca suporta todas as obrigações devidas pelo locatário, em razão da demora na efetiva obtenção de sua desocupação do imóvel. Uma opção, num contrato em que a garantia prestada fosse a caução em dinheiro, de que a cada ano e caso a atualização do valor depositado não fosse suficiente, complementasse o locatário a diferença entre o valor do aluguel corrigido e o valor depositado como garantia atualizado, garantindo assim uma menor desproporção entre ambos e evitando um futuro prejuízo ao locador (GARCIA, 2016, s.p.).

A fiança é uma segunda modalidade de garantia prevista por lei, ela é de cunho pessoal e dada em favor do locador, sua realização pode ser em contrato ou documento separado, pois o indivíduo beneficiado por essa fiança (locatário) não integra essa relação. Essa garantia é dada levando em conta a confiança que tem o terceiro fiador no afiançado, com base na solvência do fiador (GARCIA, 2016, s.p.). De acordo com o art. 40 da Lei de Locação, o locador pode exigir um novo fiador ou que a modalidade de garantia seja substituída nos casos de: falecimento do fiador, “ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador”, afastamento do fiador, perda dos imóveis listados como garantia, e outros previstos pelo art. 40 (TARTUCE, 2017, p. 426). Já o Seguro-Fiança de acordo com Garcia:

Já o seguro de fiança locatícia é uma modalidade de garantia convencional que deverá ser contratado junto a uma companhia seguradora, o qual abrange os encargos contratuais podendo ser limitado a um valor pré-determinado. Temos em terceiro e último lugar, o seguro fiança, modalidade esta mais segura e moderna e que a meu ver deveria ser adotada na maioria das situações. Infelizmente pelo seu custo, considerado alto por alguns e por exigir do locatário uma ficha cadastral sem máculas, acaba por impedir e afastar a sua efetiva utilização (GARCIA, 2016, s.p.).

No que se refere ao seguro-fiança, o contrato deverá abranger todas as obrigações do locatário e locador, conforme o princípio da boa-fé. De acordo com o art. 37 da Lei de Locação, é “vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”. A exigência de mais de uma modalidade de garantia, além de gerar nulidade, caracteriza infração penal (TARTUCE, 2017, p. 427). Outra questão interessante é saber qual das garantias será anulada, de acordo com o Tribunal Gaúcho (TJRS):

Apelação cível. Locação. Dupla garantia. A configuração de duas modalidades de garantia para o mesmo contrato determina a nulidade da que por último foi prestada, no caso, da fiança, permanecendo hígida a caução, cujo valor deve ser abatido no débito. Aluguéis e encargos. A prova do pagamento se faz com a apresentação do respectivo recibo, ônus do qual não desincumbiu a locatária. Deram parcial provimento à unanimidade e, por maioria, reconhecerem como inválida a caução, mantida a fiança, vencido nesta parte o relator (TJRS, Processo 70010288397, j. 02.03.2005, 16.ª Câm. Cível, Rel. Juiz Ergio Roque Menine, Origem: Comarca de Gravataí), (TJRS, 2005, apud, TARTUCE, 2017, p. 429).

De acordo com a doutrina majoritária, considera-se a primeira garantia efetuada como a garantia válida, as consequências devem ser consideradas nulas. Se as garantias forem efetuadas concomitantemente, dever-se-á considerar a que melhor beneficie o locatário (TARTUCE, 2017, p. 428).

A ação de despejo é a “principal ação a ser promovida pelo locador para a retomada do imóvel”, essa ação pode ter como base uma denúncia vazia ou cheia, que significa respectivamente: sem ou com motivos (TARTUCE, 2017, p. 429). Havendo interesse de retomada do imóvel residencial urbano, pelo locador, por qualquer que seja o motivo, a ação competente será a de despejo, como consta no art. 5º da Lei de Locação. Quando esta ação tiver como fundamento a falta de pagamento “poderá ser cumulado o pedido de rescisão contratual com a cobrança dos aluguéis vencidos e de seus acessórios” (MELO, 2014, p. 253). Sendo a ação julgada procedente, o magistrado determinará o mandado de despejo, estabelecido o prazo de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel, caso não seja cumprida a determinação, far-se-á com autorização desocupação forçada do imóvel (MELO, 2014).

CONCLUSÃO

Atualmente, o sistema judiciário brasileiro recebe uma demanda considerável de processos envolvendo a locação de imóveis urbanos, o que decorre de desentendimentos envolvendo o locador e o locatário. Boa parte desses conflitos poderia ser resolvida de forma extrajudicial, pela simples observância das regras gerais que norteiam os contratos de locação de imóveis urbanos, o que seria benéfico para as partes e para o poder judiciário.

Tais regras que norteiam os contratos de locação são previstas pela chamada Lei de Locação ou Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). É bom salientar que, considera-se imóvel urbano todo aquele destinado a moradia, atividade industrial ou comercial, independente de sua localização. Locador e locatário possuem direitos e deveres expressamente previstos pela Lei de Locação, cujo descumprimento, por qualquer das partes, ensejará nas chamadas garantias locatícias ou na ação de despejo.

A Lei do Inquilinato ou Lei de Locação, em vigor, representa um grande avanço na regulamentação de contratos de locação de imóveis urbanos residenciais, vindo a facilitar a relação entre proprietários de imóveis e locatários, tendo em vista a amenização dos desequilíbrios existentes nas relações contratuais entre os mesmos. É de suma importância, para fins processuais e contratuais, estabelecer as diferenças entre imóveis urbanos e rurais, tendo sempre como parâmetro a lei 8.245/1991 atualizada pela lei 12.112/2009, entendendo que qualquer legislação conflitante a lógica das normas contidas nessa lei presume-se como revogada.

O contrato de locação é aqui entendido como um instrumento garantidor de direitos, para que ambas as partes, locador e locatário, o que evidencia a importância de se observar as regras legais previstas pela Lei nº 8.245/91 alterada pela Lei 12.112/09.

REFERÊNCIAS

BRASIL. LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002: Institui o Código Civil. Disponível em:< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 22 set. 2018.

FERREIRA, Camila Farias; ROCHA, Fernanda de Castro da; OLIVEIRA, Lidiane Soares. Lei do inquilinato. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XII, n. 66, jul. 2009. Disponível em: . Acesso em: 08 nov. 2018.

GARCIA, Ana Paula Domingues. Garantias no contrato de locação – modalidades e abusos perpetuados por locadores e administradoras de imóveis. Jusbrasil, 2016. Disponível em: . Acesso em: 09 nov. 2018.

_____________. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245, de 18-10-1991. 14 ed., São Paulo, Editora Atlas, 2015.

MELO, Nehemias Domingos de. Lições de direito civil: dos contratos e dos atos unilaterais: para concursos, exame da Ordem e graduação em direito. Vol. 3, São Paulo, Editora Atlas, 2014. Disponível em: . Acesso em 22 set. 2018.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. Vol. 3, 12 ed. rev., atual. e ampl., Rio de Janeiro, Editora Forense, 2017.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos. 18 ed., vol. 3, São Paulo, Editora Atlas, 2018.

Data da conclusão/última revisão: 18/5/2019

Envie sua colaboração

Oswaldo Moreira Ferreira; Douglas Souza Guedes e Kamille Gabri Bartolazi

Douglas Souza Guedes. Graduando do Curso de Direito da Faculdade Metropolitana São Carlos (FAMESC) – Unidade Bom Jesus do Itabapoana.

Kamille Gabri Bartolazi. Graduanda do Curso de Direito da Faculdade Metropolitana São Carlos (FAMESC) – Unidade Bom Jesus do Itabapoana.

Oswaldo Moreira Ferreira. Professor orientador: Mestre em Cognição e Linguagem pela Universidade Estadual do Norte Fluminense Darcy Ribeiro – UENF; Especialista Lato Sensu em Direito Civil pela Universidade Gama Filho – RJ; Especialista Lato Sensu em Gestão Educacional pela Faculdade Metropolitana São Carlos de Bom Jesus do Itabapoana – RJ; Pós-Graduando em Direito de Família pela Faculdade de Venda Nova do Imigrante – FAVENI; Bacharel em Direito pelo Centro Universitário São Camilo – ES; Servidor Público do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo; Professor do Curso de Direito da Faculdade Metropolitana São Carlos de Bom Jesus do Itabapoana - RJ – FAMESC; Professor do Curso de Direito da Faculdade de Direito de Cachoeiro de Itapemirim-ES – FDCI; Professor do Curso de Direito do Centro Universitário São Camilo-ES.

Inserido em 22/05/2019

Parte integrante da Edição no 1622

Código da publicação: 5029

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Citação deste artigo, segundo as normas da ABNT:

FERREIRA, Oswaldo Moreira; GUEDES, Douglas Souza; BARTOLAZI, Kamille Gabri. As formas de garantia contratual: uma análise do contrato de locação de imóveis residenciaisBoletim Jurídico, Uberaba/MG, a. 13, no 1622. Disponível em: <https://www.boletimjuridico.com.br/ doutrina/artigo/5029/as-formas-garantia-contratual-analise-contrato-locacao-imoveis-residenciais> Acesso em: 14  out. 2019.

Atenção

As opiniões retratadas neste artigo são expressões pessoais dos seus respectivos autores e não refletem a posição dos órgãos públicos ou demais instituições aos quais estejam ligados, tampouco do próprio BOLETIM JURÍDICO. As expressões baseiam-se no exercício do direito à manifestação do pensamento e de expressão, tendo por primordial função o fomento de atividades didáticas e acadêmicas, com vistas à produção e à disseminação do conhecimento jurídico.